买房置业在中国人看来是一个比较重要的投资，不管是因...

买房置业在中国人看来是一个比较重要的投资，不管是因为孩子在英国上学，想买个学区房，还是自己来英国移民，想要安家落户需要置业；不论是因为国内房市水深火热， 打算转战英国减少投资风险，还是英国打拼多年想要给自己安置一个挡风挡雨的屋顶。。。。。能有个一目了然、非常专业的购房指导大纲大概是你目前最最需要的了。老董现在就手把手教你如何在英国买房！希望大家能少走弯路！ 简单来说，在英国买房的流程步骤可以归纳如下： 1寻找贷款顾问 2看房选房 3出价议价 4法律程序、银行贷款 5法律程序，交换合同 6手续交接，拿到钥匙 --------------------------------Part 1 寻找贷款顾问--------------------------------------------- 与在国内买房不同的是，首先，想在在英国买房，第一步不是直奔地产中介、楼盘开发商去也，而是要先看看自己能一口吃掉一个多大的胖子（房子），不然看了一圈兜里的银子不够岂不是白白辛苦。 所以，决定买房开始看房子之前，一定要先找一个专业的Mortgage Adviser进行咨询，评估一下最高银行可以给我们的贷款额度是多少，拿到一个非常重要的AIP(Agreement In Principle，也称作银行初步同意书，这样心里有底，就可以在自己能买得起的范围内进行精挑细选了。 老董之前就有朋友看好一套房子要出价，结果中介跟他要AIP，由于没有事先准备，就被其他有备而来的买家给抢走了，十分可惜。不仅如此，在英国打电话给中介约看房时， 他们通常会详细地询问您的资产和预算情况，如果您告知中介已经拿到AIP, 中介会认为您是serious的买家，会给您优先安排看房和后续跟进。 那么如何找到合适的贷款经纪人（Mortgage Adviser），这里面的学问比较大。当然如果你对银行的贷款政策、 贷款条件的细则都很清楚，可以直接去挨家银行咨询，英国几大银行HSBC, NatWest， Barclay，Nationwide，Lloyds等等。A银行和B银行之间利息差有时候还是出乎意料的大，所以如果自己找银行，建议你至少要走个3-4家，货比三家嘛，总有一款适合你！ 自己跑银行的优点就是免费咨询，但是，利率是不是全市场最低就难说了。而且，通常最多可以贷到的金额上限可能只有年收入的4倍左右。如果是带子女或是需要赡养的老人的家庭，可以贷到的可能是两人工资总额的3.5倍。如果是学生或者人在中国没有英国签证的，银行通常都不予考虑。 这时候就体现出专门提供Mortgage服务的金融顾问的优势了。在英国有两百多家银行和贷款机构提供按揭贷款产品，一些小的金融机构和银行往往有着比High Street银行更好的利率，更灵活的放贷对象，以及更高的贷款比例（比如4.5-5倍），比如可以给没有英国身份或签证的海外人士发放贷款等等。 可问题是他们往往不面对我们零售客人，只是专门面对经过英国的金融监管机构FCA认证的贷款顾问。那么在这里省钱的窍门就在于，要到找一个专业的面对全市场的Mortgage Advisor，他能够把市场上所有的房屋贷款产品摆在你面前供你挑选。往往很多时候，费用、利息差的不是一星半点，所以尽管花了少量的贷款顾问的咨询费，可是大头都省回来了，而且成功率比较高，所以建议您把专业的事情交给专业的人去做。 老董自己及周围朋友都有过数次买房子跟各种Mortgage Advisor面谈的经历，总结下来，如果能找到一个能够用中文沟通的贷款顾问是十分方便的。在英国生活的华人虽然不少都是名校毕业的“英国通”，但是隔行如隔山，成串的金融专业名词，以及贷款经纪人与银行、中介、律师各方频繁、及时的沟通，都是外行人士难以匹敌和照搬的。 --------------------------------Part 2 看房--------------------------------------------- 那接下来大家就需要做的事情是看房，选择自己合适的房屋。 在英国看房子是个即折磨又甜蜜的过程，精神上和体力上都是一个锻炼自己强大的绝无仅有的机会。为什么这么说呢？想想当年在国内买房子的时候，售楼公司的服务简直是一流。你想看房子，随时都有空调车在指定的地点接上你，小区大的还有电瓶车带你四处观光，到了售楼处售楼小姐或帅哥见了你通常比见到亲人还亲，端茶倒水，有时候还有新鲜的水果小吃啥的。到处看看样品房，装修高大上，（当然在这个阶段不会让你看到毛坯房），到处坐坐摸摸，柜子统统打开看看，貌似都在情理之中。 那个时候我星期天会经常兴高采烈地和家人一起去看房子，觉得是一件很休闲很开眼的事情，连我家的装修期间我也是在奔波于各小区样品房之间寻找灵感，可是想想我第一次在英国看房子的经历却真的是五味杂陈。 与英国中介打交道 我在英国看第一套房子大概是在10年前，那时候资讯还没有如此发达，rightmove， zoopla貌似还在襁褓之中，所以基本上就是要到街上的房屋中介（Estate Agent）一家一家地注册，登记，然后就等他们把相关的房屋信息发给你，并打电话跟你预约看房子的时间。 现在这个主要的流程还是没有变，也是要通过房屋中介来寻找自己合适的住房，但是他们的全部房源信息却都变成在网上可以第一时间直接浏览到，足不出户便可知天下事，真的是幸福的互联网时代。 --------------------------------Part 3 初步购买意向书--------------------------------------------- 在你的房子出价被正式接受后，就需要你的房屋中介，律师和贷款顾问开始共同配合完成购房的法律程序 -初步购买意向书。 首先要把你的律师，贷款顾问以及房屋中介的信息分别交给三方，包括他们的公司名称，地址，联系电话，联系人姓名，邮件等等，就此购房的法律程序就要正式开始了。 在英国购房的最大好处就在于此了。基本上忙完看房子出价，因为律师以及贷款顾问都是代表你的利益在为你做事，他们也秉持着最严格的职业操守就是确保客户的利益不要受到损害。所以从好几次购房的经验来看，这个阶段可以放轻松就等着他们主动联系你，就可以不用那么操心了。房屋中介通常在2天之内会给你及你的律师发信(Sales Memorendum)，确认成交信息以及买卖双方和律师信息，包括要买的房屋地址，成交价。拿到这一信息后，要第一时间和Mortgage Adviser 贷款顾问联络，开始正式的贷款申请。 --------------------------------Part 4 贷款审批--------------------------------------------- 因为金融危机之后英国的金融监管更加严格，所以银行需要审查的资料和需要了解的信息是非常详尽的，银行对不同贷款个案的处理时间也会因为银行各个阶段的case多少有所不同。最快的可能一个星期就完成整个贷款过程，慢的也可能需要两个月甚至更长，从概率上也可以说，这真是个拼人品，拼信用也是拼运气的过程，所以你能做的就是尽可能把所有的资料信息准备完整，而且银行跟你要补充材料的时候第一时间迅速反应才能保证整个流程的尽快完成。 银行一旦开始处理你的申请并且对材料满意的话，会预约房产评估师对你购买的房产进行评估（当然，也有银行会在接到申请后，就直接安排房屋评估的）。房屋评估师会跟房屋中介直接联系合适的时间，如果是转按揭，房屋评估师会直接联系你来预约评估时间。在这里需要提醒的是，房屋评估环节非常重要，一定要注意，任何房间都不可以在评估日上锁，否则就会直接导致评估的失败。 因为这个评估是银行为放贷目的进行的，所以只会对房屋的市价，主结构，房屋周围环境做一个大致地分析。通常两三天内可以知道具体结果，而且按照这个结果银行会有可能调整贷款的房贷金额。 我第一个房子的评估就高出我的购买价格，所以我着实高兴了好几天，貌似捡了个大便宜。不过如果房屋评估价格低于您出的价格，可能银行就会减少贷款的额度，你就要考虑自己筹备更多的首付款，甚至有可能会导致你考虑更换其他房产。一旦出现这种情况，建议你立即跟贷款顾问讨论可能的解决方案，必要时，需要通过中介与卖方进行房价的再议。银行在信用审核、材料审核和房屋评估都顺利完成后，就会给出贷款的批准书了。 --------------------------------Part 5 律师开始调查--------------------------------------------- 贷款批准后，所有的工作基本都交由律师来处理，你需要做的只是准备资金，根据购买房屋价值的不同，准备相应的资金，包括房屋首付，以及律师费，印花税等。 律师通常会在接到你的委托以及房屋中介的正式通知后发一封委托书给你，其中明确他需要进行的工作以及收费标准等等，你需要仔细阅读其中的条款，确保无误后签字交还给律师。 因为各个银行都是有各自认可的律师名单的，所以在你签字授权你的律师代理你的购房法律手续之前，请务必确认他是能够被你的贷款银行所接受的。一旦你开始授权律师的过程完成，律师就会开始进行房屋的产权调查，与当地政府、土地注册管理机构以及其他一些相关机构做各种房屋状况，周边环境及所属权的各种调查，通常手续的完成时间将在6-8个礼拜左右。（所以，如果你对自己的按揭贷款申请有信心的话，可以在贷款申请开始的同时，就安排法律事务的同步进行，以节省时间。） --------------------------------Part 6 交换合同、交付定金---------------------------------------- 当完成所有法律调查后，买卖双方律师会确定一个日期进行合同交换签字（exchange contract），这个是购房合同的交换，是具有法律效力的，一旦双方交换了合同，在此之后就不能够再撤出毁约了。（在此之前会有可能出现各种可能，双方任何一方都可以以各种原因提出不再继续交易，而不受到法律约束。）这里需要注意的是，以上说的是购买二手房。如果您买的是期房，则合同交换是在交易的初期进行。 交换合同的同时是需要部分首付款（通常为10%）通过你的律师支付给卖方律师。如果金额比较大的话，律师会把你的钱进入他的账户和进入卖方律师账户期间的利息都算清楚给你。 --------------------------------Part 7 完成合同、钥匙交接---------------------------------------- 最后买卖双方可以确定交接日期（completion date），通知银行在当天将贷款转至你的律师账户，同时你将剩余的首付款转给律师，律师之间转款成功，房屋交易完成。 在英国律师是受到各种机构监管的，基本不会出现律师携房款潜逃的事情，因为这意味着他的职业生涯甚至普通人的生活都彻底毁掉，在西方国家没有信用就没有任何立足点，无法生存下去，所以大家大可不必过分担心其安全，只要确认您使用的是在册律师就行了。 一旦交接完成，卖方律师会通知中介交易完成可以把钥匙交给你了，你去取钥匙的时候，贴心的中介还会送上一张卡片或者巧克力表示祝贺。当然了，这个不是标配，所以有了当然好，没有也不要失望啦！ 至此你的购房置业告一段落，等待你的就是下一步的装修，搬家，入住或者出租管理。但不管怎样，完成了整个过程还是松了口气。喜欢Harrt的一句话，‘家就是你心所在的地方’，尽管付出很多的辛苦和长达数月的折腾，当你躺在自己屋顶下的那种安定和满足就让你告诉自己这一切都值得。 当然别忘了写封感谢的卡片，送束鲜花巧克力给为你辛苦付出的中介，贷款顾问以及律师。没准儿不远的将来还会再来哟！别忘了在伦敦一旦你登上了这个房产的梯子（property ladder），升级拥有下一套房子的时间很快就会到来了。 更多关于英国买房贷款的问题都可以加微信oceantide_mkt 向老董咨询！