買房置業在中國人看來是一個比較重要的投資，不管是因...

買房置業在中國人看來是一個比較重要的投資，不管是因為孩子在英國上學，想買個學區房，還是自己來英國移民，想要安家落戶需要置業；不論是因為國內房市水深火熱， 打算轉戰英國減少投資風險，還是英國打拼多年想要給自己安置一個擋風擋雨的屋頂。。。。。能有個一目了然、非常專業的購房指導大綱大概是你目前最最需要的了。老董現在就手把手教你如何在英國買房！希望大家能少走彎路！ 簡單來說，在英國買房的流程步驟可以歸納如下： 1尋找貸款顧問 2看房選房 3出價議價 4法律程序、銀行貸款 5法律程序，交換合同 6手續交接，拿到鑰匙 --------------------------------Part 1 尋找貸款顧問--------------------------------------------- 與在國內買房不同的是，首先，想在在英國買房，第一步不是直奔地產中介、樓盤開發商去也，而是要先看看自己能一口吃掉一個多大的胖子（房子），不然看了一圈兜里的銀子不夠豈不是白白辛苦。 所以，決定買房開始看房子之前，一定要先找一個專業的Mortgage Adviser進行諮詢，評估一下最高銀行可以給我們的貸款額度是多少，拿到一個非常重要的AIP(Agreement In Principle，也稱作銀行初步同意書，這樣心裡有底，就可以在自己能買得起的範圍內進行精挑細選了。 老董之前就有朋友看好一套房子要出價，結果中介跟他要AIP，由於沒有事先準備，就被其他有備而來的買家給搶走了，十分可惜。不僅如此，在英國打電話給中介約看房時， 他們通常會詳細地詢問您的資產和預算情況，如果您告知中介已經拿到AIP, 中介會認為您是serious的買家，會給您優先安排看房和後續跟進。 那麼如何找到合適的貸款經紀人（Mortgage Adviser），這裡面的學問比較大。當然如果你對銀行的貸款政策、 貸款條件的細則都很清楚，可以直接去挨家銀行諮詢，英國幾大銀行HSBC, NatWest， Barclay，Nationwide，Lloyds等等。A銀行和B銀行之間利息差有時候還是出乎意料的大，所以如果自己找銀行，建議你至少要走個3-4家，貨比三家嘛，總有一款適合你！ 自己跑銀行的優點就是免費諮詢，但是，利率是不是全市場最低就難說了。而且，通常最多可以貸到的金額上限可能只有年收入的4倍左右。如果是帶子女或是需要贍養的老人的家庭，可以貸到的可能是兩人工資總額的3.5倍。如果是學生或者人在中國沒有英國簽證的，銀行通常都不予考慮。 這時候就體現出專門提供Mortgage服務的金融顧問的優勢了。在英國有兩百多家銀行和貸款機構提供按揭貸款產品，一些小的金融機構和銀行往往有着比High Street銀行更好的利率，更靈活的放貸對象，以及更高的貸款比例（比如4.5-5倍），比如可以給沒有英國身份或簽證的海外人士發放貸款等等。 可問題是他們往往不面對我們零售客人，只是專門面對經過英國的金融監管機構FCA認證的貸款顧問。那麼在這裡省錢的竅門就在於，要到找一個專業的面對全市場的Mortgage Advisor，他能夠把市場上所有的房屋貸款產品擺在你面前供你挑選。往往很多時候，費用、利息差的不是一星半點，所以儘管花了少量的貸款顧問的諮詢費，可是大頭都省回來了，而且成功率比較高，所以建議您把專業的事情交給專業的人去做。 老董自己及周圍朋友都有過數次買房子跟各種Mortgage Advisor面談的經歷，總結下來，如果能找到一個能夠用中文溝通的貸款顧問是十分方便的。在英國生活的華人雖然不少都是名校畢業的「英國通」，但是隔行如隔山，成串的金融專業名詞，以及貸款經紀人與銀行、中介、律師各方頻繁、及時的溝通，都是外行人士難以匹敵和照搬的。 --------------------------------Part 2 看房--------------------------------------------- 那接下來大家就需要做的事情是看房，選擇自己合適的房屋。 在英國看房子是個即折磨又甜蜜的過程，精神上和體力上都是一個鍛煉自己強大的絕無僅有的機會。為什麼這麼說呢？想想當年在國內買房子的時候，售樓公司的服務簡直是一流。你想看房子，隨時都有空調車在指定的地點接上你，小區大的還有電瓶車帶你四處觀光，到了售樓處售樓小姐或帥哥見了你通常比見到親人還親，端茶倒水，有時候還有新鮮的水果小吃啥的。到處看看樣品房，裝修高大上，（當然在這個階段不會讓你看到毛坯房），到處坐坐摸摸，柜子統統打開看看，貌似都在情理之中。 那個時候我星期天會經常興高采烈地和家人一起去看房子，覺得是一件很休閒很開眼的事情，連我家的裝修期間我也是在奔波於各小區樣品房之間尋找靈感，可是想想我第一次在英國看房子的經歷卻真的是五味雜陳。 與英國中介打交道 我在英國看第一套房子大概是在10年前，那時候資訊還沒有如此發達，rightmove， zoopla貌似還在襁褓之中，所以基本上就是要到街上的房屋中介（Estate Agent）一家一家地註冊，登記，然後就等他們把相關的房屋信息發給你，並打電話跟你預約看房子的時間。 現在這個主要的流程還是沒有變，也是要通過房屋中介來尋找自己合適的住房，但是他們的全部房源信息卻都變成在網上可以第一時間直接瀏覽到，足不出戶便可知天下事，真的是幸福的互聯網時代。 --------------------------------Part 3 初步購買意向書--------------------------------------------- 在你的房子出價被正式接受後，就需要你的房屋中介，律師和貸款顧問開始共同配合完成購房的法律程序 -初步購買意向書。 首先要把你的律師，貸款顧問以及房屋中介的信息分別交給三方，包括他們的公司名稱，地址，聯繫電話，聯繫人姓名，郵件等等，就此購房的法律程序就要正式開始了。 在英國購房的最大好處就在於此了。基本上忙完看房子出價，因為律師以及貸款顧問都是代表你的利益在為你做事，他們也秉持着最嚴格的職業操守就是確保客戶的利益不要受到損害。所以從好幾次購房的經驗來看，這個階段可以放輕鬆就等着他們主動聯繫你，就可以不用那麼操心了。房屋中介通常在2天之內會給你及你的律師發信(Sales Memorendum)，確認成交信息以及買賣雙方和律師信息，包括要買的房屋地址，成交價。拿到這一信息後，要第一時間和Mortgage Adviser 貸款顧問聯絡，開始正式的貸款申請。 --------------------------------Part 4 貸款審批--------------------------------------------- 因為金融危機之後英國的金融監管更加嚴格，所以銀行需要審查的資料和需要了解的信息是非常詳盡的，銀行對不同貸款個案的處理時間也會因為銀行各個階段的case多少有所不同。最快的可能一個星期就完成整個貸款過程，慢的也可能需要兩個月甚至更長，從概率上也可以說，這真是個拼人品，拼信用也是拼運氣的過程，所以你能做的就是儘可能把所有的資料信息準備完整，而且銀行跟你要補充材料的時候第一時間迅速反應才能保證整個流程的儘快完成。 銀行一旦開始處理你的申請並且對材料滿意的話，會預約房產評估師對你購買的房產進行評估（當然，也有銀行會在接到申請後，就直接安排房屋評估的）。房屋評估師會跟房屋中介直接聯繫合適的時間，如果是轉按揭，房屋評估師會直接聯繫你來預約評估時間。在這裡需要提醒的是，房屋評估環節非常重要，一定要注意，任何房間都不可以在評估日上鎖，否則就會直接導致評估的失敗。 因為這個評估是銀行為放貸目的進行的，所以只會對房屋的市價，主結構，房屋周圍環境做一個大致地分析。通常兩三天內可以知道具體結果，而且按照這個結果銀行會有可能調整貸款的房貸金額。 我第一個房子的評估就高出我的購買價格，所以我着實高興了好幾天，貌似撿了個大便宜。不過如果房屋評估價格低於您出的價格，可能銀行就會減少貸款的額度，你就要考慮自己籌備更多的首付款，甚至有可能會導致你考慮更換其他房產。一旦出現這種情況，建議你立即跟貸款顧問討論可能的解決方案，必要時，需要通過中介與賣方進行房價的再議。銀行在信用審核、材料審核和房屋評估都順利完成後，就會給出貸款的批准書了。 --------------------------------Part 5 律師開始調查--------------------------------------------- 貸款批准後，所有的工作基本都交由律師來處理，你需要做的只是準備資金，根據購買房屋價值的不同，準備相應的資金，包括房屋首付，以及律師費，印花稅等。 律師通常會在接到你的委託以及房屋中介的正式通知後發一封委託書給你，其中明確他需要進行的工作以及收費標準等等，你需要仔細閱讀其中的條款，確保無誤後簽字交還給律師。 因為各個銀行都是有各自認可的律師名單的，所以在你簽字授權你的律師代理你的購房法律手續之前，請務必確認他是能夠被你的貸款銀行所接受的。一旦你開始授權律師的過程完成，律師就會開始進行房屋的產權調查，與當地政府、土地註冊管理機構以及其他一些相關機構做各種房屋狀況，周邊環境及所屬權的各種調查，通常手續的完成時間將在6-8個禮拜左右。（所以，如果你對自己的按揭貸款申請有信心的話，可以在貸款申請開始的同時，就安排法律事務的同步進行，以節省時間。） --------------------------------Part 6 交換合同、交付定金---------------------------------------- 當完成所有法律調查後，買賣雙方律師會確定一個日期進行合同交換簽字（exchange contract），這個是購房合同的交換，是具有法律效力的，一旦雙方交換了合同，在此之後就不能夠再撤出毀約了。（在此之前會有可能出現各種可能，雙方任何一方都可以以各種原因提出不再繼續交易，而不受到法律約束。）這裡需要注意的是，以上說的是購買二手房。如果您買的是期房，則合同交換是在交易的初期進行。 交換合同的同時是需要部分首付款（通常為10%）通過你的律師支付給賣方律師。如果金額比較大的話，律師會把你的錢進入他的賬戶和進入賣方律師賬戶期間的利息都算清楚給你。 --------------------------------Part 7 完成合同、鑰匙交接---------------------------------------- 最後買賣雙方可以確定交接日期（completion date），通知銀行在當天將貸款轉至你的律師賬戶，同時你將剩餘的首付款轉給律師，律師之間轉款成功，房屋交易完成。 在英國律師是受到各種機構監管的，基本不會出現律師攜房款潛逃的事情，因為這意味着他的職業生涯甚至普通人的生活都徹底毀掉，在西方國家沒有信用就沒有任何立足點，無法生存下去，所以大家大可不必過分擔心其安全，只要確認您使用的是在冊律師就行了。 一旦交接完成，賣方律師會通知中介交易完成可以把鑰匙交給你了，你去取鑰匙的時候，貼心的中介還會送上一張卡片或者巧克力表示祝賀。當然了，這個不是標配，所以有了當然好，沒有也不要失望啦！ 至此你的購房置業告一段落，等待你的就是下一步的裝修，搬家，入住或者出租管理。但不管怎樣，完成了整個過程還是鬆了口氣。喜歡Harrt的一句話，『家就是你心所在的地方』，儘管付出很多的辛苦和長達數月的折騰，當你躺在自己屋頂下的那種安定和滿足就讓你告訴自己這一切都值得。 當然別忘了寫封感謝的卡片，送束鮮花巧克力給為你辛苦付出的中介，貸款顧問以及律師。沒準兒不遠的將來還會再來喲！別忘了在倫敦一旦你登上了這個房產的梯子（property ladder），升級擁有下一套房子的時間很快就會到來了。 更多關於英國買房貸款的問題都可以加微信oceantide_mkt 向老董諮詢！