如何靠贷款杠杆，把年收益翻上3倍？

今天我们的这篇文章，主要跟大家聊聊英国房产贷款。假如我现在手上有10万英镑（£100,000）的可用资金，应该用全款买个小房子作为投资？还是应该用这些钱来做首付，贷款买2-3套房？

这是很多初次买房的投资者经常问我们的一个问题。 我想说，不管从房产自身增值的角度还是从每月固定房租收入的角度，我都会毫不犹豫的推荐后者。

因为你的首付相当于一个杠杆，撬动了银行的资金作为大头来进行投资，因而取得的回报要比没有使用杠杆的投资要高效的多。

如果这么说太抽象的话，让我来给大家几个场景比较一下：

1. 假设买一套10万镑的房子

这个比较有没有发现，如果全款10万镑买一套投资房，最后的投资回报率大概只有4.8%。 如果用贷款买这套房，只用出2万5千英镑（四分之一的房价）），现金回报率达到了10.5%，是全款买房的两倍多！

虽然这个计算相对来说比较粗略，但是有一点是可以肯定的：只要你投资房的租金回报率远高于现在银行贷款利率，利用贷款来当投资杠杆，可以极大的高你的投资回报。（在这个例子里，租金回报6%，贷款利率3%）

我们再来设想另一个场景：

2. 是全款买一套房，还是贷款买几套房？

我们简化一下计算，假设手上的资金还是10万镑，要买的房子也是10万镑一套。

有没有发现：贷款不但翻倍了租金的收益，因为一共买了4套房，让房屋的总价值翻了4倍，每年房价涨幅的资本收益（Capital gain）也一起翻了4倍……

“贷款”比“不贷款”，每年计算下来的收益翻了3倍多！

当然，这是一个相对简化的计算模型，实际操作中还有一些因素导致收益率降低（比如贷款的申请费，贷款经纪人的开销等）。

但是，利用贷款的杠杆，可以极大提高投资回报，这点是不会改变的。

那么，贷款的负面影响有什么？

贷款是一种负债，是负债当然也就有风险。 在房价全面下跌的情况下，使用贷款杠杆下的房产亏损也会更明显。

如果英国央行决定提升利息，或是2020年税务的改革，也会影响贷款买房投资的收益率。 （在伦敦一些溢价太高的高端房产的情况下，甚至有可能让这个房子亏本）

但是，这些亏本的假设，也仅指在不得不在下跌最低库割肉卖出的情况，如果租房的资金链不断裂，可以继续等到低谷过后，房价和逐步回升时再考虑出售。