如何靠貸款槓桿，把年收益翻上3倍？
今天我們的這篇文章，主要跟大家聊聊英國房產貸款。假如我現在手上有10萬英鎊（£100,000）的可用資金，應該用全款買個小房子作為投資？還是應該用這些錢來做首付，貸款買2-3套房？
這是很多初次買房的投資者經常問我們的一個問題。 我想說，不管從房產自身增值的角度還是從每月固定房租收入的角度，我都會毫不猶豫的推薦後者。
因為你的首付相當於一個槓桿，撬動了銀行的資金作為大頭來進行投資，因而取得的回報要比沒有使用槓桿的投資要高效的多。
如果這麼說太抽象的話，讓我來給大家幾個場景比較一下：
1. 假設買一套10萬鎊的房子
| 全款買 | 貸款買 | |
| 首付 | 100,000 英鎊 | 25,000英鎊 |
| 貸款 | 0 | 75,000 |
| 利息 | / | 3%（Buy to let 買房出租的貸款比例） |
| 年還款額 | / | 2,250（投資房只還利息：Interest Only） |
| 年租金 | 6,000 英鎊（租金回報率6%） | 6,000 英鎊（租金回報率6%） |
| 其他開銷物業費等 | 1,200 英鎊 | 1,200 英鎊 |
| 年利潤 | 4,800 英鎊 | 2,550 英鎊 |
| 現金投資回報率 | 4.8% | 10.5% |
這個比較有沒有發現，如果全款10萬鎊買一套投資房，最後的投資回報率大概只有4.8%。 如果用貸款買這套房，只用出2萬5千英鎊（四分之一的房價）），現金回報率達到了10.5%，是全款買房的兩倍多！
雖然這個計算相對來說比較粗略，但是有一點是可以肯定的：只要你投資房的租金回報率遠高於現在銀行貸款利率，利用貸款來當投資槓桿，可以極大的高你的投資回報。（在這個例子裡，租金回報6%，貸款利率3%）
我們再來設想另一個場景：
2. 是全款買一套房，還是貸款買幾套房？
| 全款買 | 貸款買四套 | |
| 首付 | 100,000 英鎊 | 25,000 * 4 |
| 貸款 | 0 | 75,000*4 = 300,000 英鎊 |
| 利息 | / | 3%（Buy to let 買房出租的貸款比例） |
| 年還款額 | / | 9,000 (投資房只還利息：Interest Only) |
| 年租金 | 6,000（租金回報率6%） | 6,000*4 =24,000（租金回報率6%） |
| 其他開銷物業費等 | 1,200 | 1,200*4 =4,800 |
| 年利潤 | 4,800 | 2,550*4 = 10,200 |
| 房屋總價值 | 100,000 | 400,000 |
| 房價年漲幅 | 7% | 7% |
| 每年租金+房價漲幅的收益 | 4800+7000=11,800 英鎊 | 10200+28000=38,200 英鎊 |
我們簡化一下計算，假設手上的資金還是10萬鎊，要買的房子也是10萬鎊一套。
有沒有發現：貸款不但翻倍了租金的收益，因為一共買了4套房，讓房屋的總價值翻了4倍，每年房價漲幅的資本收益（Capital gain）也一起翻了4倍……
「貸款」比「不貸款」，每年計算下來的收益翻了3倍多！
當然，這是一個相對簡化的計算模型，實際操作中還有一些因素導致收益率降低（比如貸款的申請費，貸款經紀人的開銷等）。
但是，利用貸款的槓桿，可以極大提高投資回報，這點是不會改變的。
那麼，貸款的負面影響有什麼？
貸款是一種負債，是負債當然也就有風險。 在房價全面下跌的情況下，使用貸款槓桿下的房產虧損也會更明顯。
如果英國央行決定提升利息，或是2020年稅務的改革，也會影響貸款買房投資的收益率。 （在倫敦一些溢價太高的高端房產的情況下，甚至有可能讓這個房子虧本）
但是，這些虧本的假設，也僅指在不得不在下跌最低庫割肉賣出的情況，如果租房的資金鍊不斷裂，可以繼續等到低谷過後，房價和逐步回升時再考慮出售。
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