英国买房，你需要了解的Mortgage broker和银行贷款

最近在忙乎买房的事情，前段时间在网上预约看房，中介听到我的“中式英语”都会问一句：你来自哪里？知道我来自中国后，中介嘴里立马吐出两个字：土豪！没错，说的还是中文，后来，就受到了中介的超乎你想象的热情款待。在英国人心目中，中国人都异常有钱，尤其是那些一言不合就全款现金买豪宅的土豪，直接拉升了中国人的档次！！可是，我不是土豪，而是名副其实的土鳖，全款买房想都别想，所以我们今天要聊的就是贷款：

在英国买房贷款有两种方式，一种是直接找银行自己办理贷款，另外一种就是找贷款中介，专业术语叫做Mortgage broker。

1. 英国的Broker靠不靠谱？

我们说靠谱这两个字时一般包括着不同的层面，但是最基础的一点是Broker并不是人人可以做的。众所周知英国金融发达，对于各种专业都有着资格认证。

Broker作为金融服务业的一种职业也不例外。最最常见的一种，称为CEMAP认证。

CeMAP ：Certificate in Mortgage Advice & Practice which is the industry recognised qualification that every mortgage consultant in the UK needs to pass in order to give advice to the public.

2. 私人购房的Mortgage broker主要可以分两种

第一种是在银行或者其他贷款机构的。主要负责推销介绍他们自己的产品，比较了解自己银行或者其他贷款机构的底线。有时候也称为Mortgage advisor 或者Mortgage manager等等。英国的各大银行几乎都有自己的Mortgage advisor，如果你去银行办理业务的时候他们得知你有买房的意向，会毫不留情给你推荐他们的Mortgage advisor，你也可以通过银行自己印刷的贷款小册子了解他们的业务。

第二种是独立于银行或者其他贷款机构的Independent mortgage broker and advisor，这种机构介绍的产品不限于某家银行或者其他贷款机构。比如Countrywide mortgage等。

Independent mortgage broker and advisor的好处在于能够提供更多的选择，覆盖范围大。有些Broker会和房产中介联系紧密，直接由房产中介推荐给你，另一些则相对更独立。有时候还可以帮你包装一下，拿到更多的贷款，利率上也有优势。

Independent mortgage broker and advisor 一般会向申请人收Upfront的费用，也会从Lender那里得到佣金。

3. 到底是自己申请还是找Mortgage broker帮忙？

如果家庭财务情况相对简单，买的房子的Survey等结果也相对简单，你自己对财务方面思路清晰的话，确实不一定需要Broker，或者至少不一定需要付费Broker的帮助。

如果情况有那么一点点复杂，比如说你是Self employed，好的Broker可以帮助你，也许就避免一次失败的申请（自雇的贷款情况，要至少三年的帐）。详细攻略请点击：在英国如何找Mortgage Broker

4. Broker有地域性吗？

由于法律不同的关系，建议苏格兰和北爱的用本地的Broker。其他问题不大，比如说想在曼城买房，找伦敦的Broker是可以的。注意一个小问题就是需要ID check。往往Broker是需要和你见面的，当然一面就可以了。

5. 申请贷款有没有25k工资的硬性要求

大多数银行要求£25k收入， 有些Independent mortgage broker and advisor可以帮助收入低的申请人向银行贷款。

6. BTL（Buy to let）rental income

在申请BTL贷款时一般不需要看申请者Rental income的证据，因为大多时候银行要派人评估，看Letting agent出的预估房租，填写申请表格时需要填大约月租金额。

大多数Lender是不接受Rental income作为Income的。

Remortgage也是靠评估师做的报告中的Rental income来作为贷款标准。

7. Consent to let

现有住宅出租掉，然后去买一栋新房子自住。因为原来的房子改变用途了，违反了当初的贷款协议，所以原则上银行有权终止贷款。当然事实上很少有这样做的。这个时候通知银行，向银行要Consent to let，就是等于获得了银行的同意，这样的话贷款利率可能不变，仍旧使用原来自住房贷款的一切规定。但是Consent to let一般时间是1-3年。有些银行也会拒绝到期后继续延期，所以还是需要最终改成BTL贷款。如果不向银行申请Consent to let说得严重些就是违约甚至于欺诈行为。会影响到很多东西，比如Landlord insurance。

8. LTB : let to buy＝residential remortgage＋BTL

LTB实际上就是两笔相互独立的贷款。好处在于由于是同一家银行在做，只需要一次信用审核，文档处理也方便。原来的住房出租，租金必须能Cover比如125%的按照5％到6%名义利率计算的贷款利息，也就是Self financing。新的住房贷款还是要按照工资倍数算，和单独贷款一样的算法。