英國買房，你需要了解的Mortgage broker和銀行貸款

最近在忙乎買房的事情，前段時間在網上預約看房，中介聽到我的「中式英語」都會問一句：你來自哪裡？知道我來自中國後，中介嘴裡立馬吐出兩個字：土豪！沒錯，說的還是中文，後來，就受到了中介的超乎你想象的熱情款待。在英國人心目中，中國人都異常有錢，尤其是那些一言不合就全款現金買豪宅的土豪，直接拉升了中國人的檔次！！可是，我不是土豪，而是名副其實的土鱉，全款買房想都別想，所以我們今天要聊的就是貸款：

在英國買房貸款有兩種方式，一種是直接找銀行自己辦理貸款，另外一種就是找貸款中介，專業術語叫做Mortgage broker。

1. 英國的Broker靠不靠譜？

我們說靠譜這兩個字時一般包括着不同的層面，但是最基礎的一點是Broker並不是人人可以做的。眾所周知英國金融發達，對於各種專業都有着資格認證。

Broker作為金融服務業的一種職業也不例外。最最常見的一種，稱為CEMAP認證。

CeMAP ：Certificate in Mortgage Advice & Practice which is the industry recognised qualification that every mortgage consultant in the UK needs to pass in order to give advice to the public.

2. 私人購房的Mortgage broker主要可以分兩種

第一種是在銀行或者其他貸款機構的。主要負責推銷介紹他們自己的產品，比較了解自己銀行或者其他貸款機構的底線。有時候也稱為Mortgage advisor 或者Mortgage manager等等。英國的各大銀行幾乎都有自己的Mortgage advisor，如果你去銀行辦理業務的時候他們得知你有買房的意向，會毫不留情給你推薦他們的Mortgage advisor，你也可以通過銀行自己印刷的貸款小冊子了解他們的業務。

第二種是獨立於銀行或者其他貸款機構的Independent mortgage broker and advisor，這種機構介紹的產品不限於某家銀行或者其他貸款機構。比如Countrywide mortgage等。

Independent mortgage broker and advisor的好處在於能夠提供更多的選擇，覆蓋範圍大。有些Broker會和房產中介聯繫緊密，直接由房產中介推薦給你，另一些則相對更獨立。有時候還可以幫你包裝一下，拿到更多的貸款，利率上也有優勢。

Independent mortgage broker and advisor 一般會向申請人收Upfront的費用，也會從Lender那裡得到佣金。

3. 到底是自己申請還是找Mortgage broker幫忙？

如果家庭財務情況相對簡單，買的房子的Survey等結果也相對簡單，你自己對財務方面思路清晰的話，確實不一定需要Broker，或者至少不一定需要付費Broker的幫助。

如果情況有那麼一點點複雜，比如說你是Self employed，好的Broker可以幫助你，也許就避免一次失敗的申請（自雇的貸款情況，要至少三年的帳）。詳細攻略請點擊：在英國如何找Mortgage Broker

4. Broker有地域性嗎？

由於法律不同的關係，建議蘇格蘭和北愛的用本地的Broker。其他問題不大，比如說想在曼城買房，找倫敦的Broker是可以的。注意一個小問題就是需要ID check。往往Broker是需要和你見面的，當然一面就可以了。

5. 申請貸款有沒有25k工資的硬性要求

大多數銀行要求£25k收入， 有些Independent mortgage broker and advisor可以幫助收入低的申請人向銀行貸款。

6. BTL（Buy to let）rental income

在申請BTL貸款時一般不需要看申請者Rental income的證據，因為大多時候銀行要派人評估，看Letting agent出的預估房租，填寫申請表格時需要填大約月租金額。

大多數Lender是不接受Rental income作為Income的。

Remortgage也是靠評估師做的報告中的Rental income來作為貸款標準。

7. Consent to let

現有住宅出租掉，然後去買一棟新房子自住。因為原來的房子改變用途了，違反了當初的貸款協議，所以原則上銀行有權終止貸款。當然事實上很少有這樣做的。這個時候通知銀行，向銀行要Consent to let，就是等於獲得了銀行的同意，這樣的話貸款利率可能不變，仍舊使用原來自住房貸款的一切規定。但是Consent to let一般時間是1-3年。有些銀行也會拒絕到期後繼續延期，所以還是需要最終改成BTL貸款。如果不向銀行申請Consent to let說得嚴重些就是違約甚至於欺詐行為。會影響到很多東西，比如Landlord insurance。

8. LTB : let to buy＝residential remortgage＋BTL

LTB實際上就是兩筆相互獨立的貸款。好處在於由於是同一家銀行在做，只需要一次信用審核，文檔處理也方便。原來的住房出租，租金必須能Cover比如125%的按照5％到6%名義利率計算的貸款利息，也就是Self financing。新的住房貸款還是要按照工資倍數算，和單獨貸款一樣的算法。