如何用公司形式投資房地產來合理避稅

本文闡述的是通過公司形式購房所帶來財務方面的利益。每個人的稅務情況和其解決方案都是不一樣的，建議諮詢專業會計師和經驗的專業人士，本文只是從本人投資經驗中分析並作為參考。

首先我們來了解一下現在地產投資的稅收政策：無論你是20%或40%稅率下的納稅人，房產投資的貸款所需支付的利息可以全部作為支出來抵消租金收入。但是，前英國財相歐思邦在2015年財政預算案上，針對房地產投資者作出的稅收政策變化中，除了對非第一套置業買家徵收額外3%的印花稅外，從2017年4月後政府開始逐步實行對於Buy to let利息免稅額限制，直至2020年全面實行。這說明在即將施行的新政策下，對於20%收入的納稅人沒有任何變化，但是對於40%收入的納稅人來說，他們將只能用大約50%的銀行利息來抵消租金收入。

鑑於新的稅收政策所帶來的影響，很多投資者包括我自己在內已經開始使用公司形式SPV Limited Company（以下簡稱公司）來進行投資。因為通過公司形式進行房產投資，所需要支付的利息是可以作為商業支出來抵消租金收入的。SPV（Special Purpose Vehicle）簡單來說，它是一個有專門目的公司形式。在房產投資中，這個SPV只是純粹用來買某一套房子，在完成交易後用出租或轉賣這套房獲取收益，不能做跟房地產不相關的其它商業服務。所以在建立這個SPV公司的時候需要在Company House上註冊指定的服務行業範圍代碼（SIC Code），在房產SPV公司中，它的代碼必須是和房地產行為相關的，常見的代碼有：68100，68209和68320。如果公司沒有註冊這三個代碼，有可能會影響公司以後的貸款申請。

下面分析一下開始流行用公司形式購買房產的原因：

1. 上面已經闡述了通過公司形式進行房產投資產生的銀行利息可以作為支出來抵消租金收入。除此以外正如其它普通公司，房產投資公司運營中所產生的絕大部分支出都是可以作為商業支出，這些都是100%可減免的稅款。

2. 公司營運的收入只需交公司稅Corporation Tax（目前是20%, 2020年將降到17%）。繳納公司稅的多少與公司董事或股東的個人收入情況沒有關係。如果需要將公司收入轉去個人名下，則會產生個人收入稅Income Tax, 個人收入稅需要支付的多少與你本身是哪個稅率下的納稅人有關。另外公司董事或股東可每年從公司獲得紅利Dividend，£5000以內是免稅的，超過則根據個人收入稅率按比例收取稅款。

3.  房屋資產賣出的時候產生的利潤（Gain），只需要交公司稅，並沒有資本利得稅Capital Gain Tax。

4. 投資房產所產生的利潤如果不提取出來而是繼續投放在其它新項目來創造更大的利潤，則暫時不需要交公司稅或個人收入稅。直到最後所得利潤提取出來時才需要繳稅。

5. 用公司名義購房，變更股份來轉讓房產擁有權相對比較容易，而且可避免繁雜繁重的稅務。

6. 在土地註冊處Land Registry上登記的房屋擁有人是公司，公司有關的董事和股東的名字則不會出現在房產登記證上，可以保護私隱。

7. 通過將公司股份轉讓給子女或配偶達到贈予房產的目的。但請注意此轉讓行為會產生遺產稅。

8. 很多人認為公司難借貸款的情況已經有比較大的改善，現在越來越多的銀行或信用機構都開始評估公司貸款的風險而推出相關的貸款產品。現有市面上主要可以借貸款給公司投資房地產的銀行機構有：Kent Reliance/ Paragon/ Precise Mortgage/ Axis Bank/ State Bank of India/ Bank of China等。利率和個人Buy to Let產品不是相差很大。此外使用公司形式申請Buy to Let 貸款時銀行的審核標準與個人申請是沒有太大區別的，但是通常銀行會要求所有公司董事提供個人財務擔保Personal Guarantee（萬一公司拖欠還款，銀行有權從董事的其它個人收入中收取當作還款）。

如果你想長期投資房產，並建立一套自己的投資組合（Portfolio），從稅收的角度，建議使用公司形式是比較合適的。

上面說了這麼多用公司投資置業的優勢，但是並不是每個投資人都適合用公司來購房，個人形式投資也有其稅務方面的優勢，例如個人可以有資本利得稅的豁免額等。這都要根據每個人的實際情況來分析。建議投資前先諮詢合資格專業和有經驗的會計師。