淺談英國房產拍賣會的一些事

想要在市場上獲得房源，除了傳統房屋中介外，房產拍賣會也是一個房源的高產地。英國各地幾乎每個月都有大大小小的拍賣會吸引無數投資者，他們都懷着一個共同的目的，就是淘到「划算」的房屋即低價格但高價值的房產（Below Market Value）。

首先簡單介紹一下拍賣行跟普通中介的區別。第一，相比與普通中介把新的樓盤一個一個放到市場上賣，拍賣行則完全不同。他們會在同一天把幾十套甚至上百套房產拿出來讓投資者競拍。第二，拍賣行所賣的房產遍布全國，沒有區域限制。第三，從收取的中介費來說，普通房產中介收取大概0.8-2%的佣金，拍賣行一般收取1.5-2%，不管是中介還是拍賣行，這個中介費都是可以講價的。

那麼，拍賣會的競拍程序是怎樣的呢？通常買家在拍賣會上贏了競拍，當主持人的錘子砸下去的時候，相當於買賣雙方交換合約（Contract exchanged），買家需要當場交10%的定金，且必須在28天內完成交易（Completion），這與普通中介買賣房產要花2-3個月的時間很不同。就是因為交易時間非常短，買家通常會選擇用現金或者短期貸款（Bridging Loan）來完成交易。如果在拍賣會上買房，雙方交換了合約後其中一方想要反悔，是需要付出巨大的金錢代價。如果要上法庭，反悔一方不得作出任何法律辯駁。在拍賣行賣房就會有速度和保證性的特點（Speed and Certainty），這就是為什麼拍賣會這麼受歡迎的原因。

在拍賣行賣房的優勢

對於賣家來說，除了上面說的速度快和保證性吸引他們，還有吸引他們很重要的一點就是拍賣行賣任何類型和條件的房屋，比如內部條件很差的房屋，租賃權期限短（Short Leases）的公寓，一塊地皮，沒有規劃許可屬於僭建的建築物，車庫，停車位或者地租（Ground Rent），甚至一些有問題的房屋等等。在拍賣行賣房，賣家有權事先不提供完整法律材料給潛在買家了解，一旦在未了解全面信息的情況下買方競標成功，即使後來想退出也很難，因此增加了賣方的投機性。另外，在拍賣會上，拍賣人的言語影響，競爭對手的不斷提價，都會影響競標者的心態，這也是拍賣行能把部分房子賣的比市場價高的原因。相反，普通中介賣一些有問題的房產不確定性就大得多，而且比較難賣出去，如果在交換合約前律師查出很多問題，會直接導致買家退出交易。

在拍賣行賣房的劣勢

拍賣會有時候也是投機的場所，房屋賣的便宜或者賣不出去都是存在的風險。

如果是投資者想在拍賣會上買房，這裡就來簡單介紹下買房那些事。首先要弄清楚拍賣中兩個非常重要的詞語：「初始標價」（Guide Price）和「房價底線」（Reserve Price），前者是拍賣行定的，後者是賣家定的，通常兩者不能超過10%。就是說競拍價格一旦超過「房價底線」那麼這個房子就會按照最後的拍賣價賣去，相反如果沒有超過，那麼這個房子就沒有成功賣出。開頭分析過投資者來拍賣行的目的就是為了找到有投資價值和潛力的房產（BMV）。細心留意拍賣行的賣房目錄，就會發現拍賣行的房子的初始報價普遍低於市場價，目的在於吸引更多的投資者來競拍。競拍的人越多，房子賣更高價格的機會就越大。這裡強烈建議投資者若對某套拍賣行的房子特別有興趣，務必在拍賣會之前把關於房產的部分法律文件及買賣條款（Legal Pack）的內容交給律師瀏覽一遍，看看其中是否有問題。

當然，買家是可以在拍賣會之前給賣方一個報價（Pre auction offer）。建議報價從低到高循序漸，可以試探賣家的心裡價位。如果賣家在拍賣會之前接受了報價，那麼就當場交換合約；如果不接受報價，投資者依然可以在拍賣會當天競拍；如果在拍賣會上沒有賣出，還可以結束後報價（Post auction offer），這時候賣家的心態就會發生變化，增加講價的可能性。按照拍賣的經驗，買房最好的時機都是在拍賣前和後。

拍賣行現在又有一個新穎的詞彙「拍賣擔保」（Auction Underwriting），簡單解釋就是買家A在拍賣前給賣家一個報價（通常比初試標價高），賣家原則上同意這個報價。但房子依然在拍賣會上競拍，如果當天沒有賣出，那麼當時這個買家A的報價就必須要兌現。如果拍賣當天買家B競拍超過買家A最初給的報價，那麼房子就會賣給買家B，最終的成交價超過買家A的部分，賣家，買家A和拍賣行按比例分得。這種做法風險較大，不成功便成仁。建議一定要了解清楚其中的規則，分析市場，做出正確的判斷。