按房間出租HMO，原來有這麼多講究
HMO是House In Multiple Occupation的縮寫，意思房子是租給三個或三個以上，不是來自同一個家庭的人，一起共用房子的設施，比如廁所和廚房等。通俗一點就是按房間出租。
在通過房產投資獲取租金回報中，按照房間出租通常是獲得現金流最可觀的方式。舉一個簡單的例子：有一個四室兩廳的房子，放在市場上整套出租，也就是所謂的「單租」，租金是每個月£1500。如果按房間出租，四間房按每間的市場租金每月£550來計算，一個月租金就有£2200，即使減掉水電雜費（一般HMO都是房東包水電費、網費、地稅等），依然比整套出租賺得更多。
HMO表面看上去並不是特別高深，但是每個看似簡單的東西背後都有很多不簡單的存在。這其中一個很重要的詞叫Licensed HMO，在當地政府的網站上有規定，房子是三層樓或以上，同時裡面住了5個或以上房客（不是一個家庭），這種HMO則需要向當地政府部門（Council）申請相關執照，獲得執照的要求和條件有很多，並且有些政府還規定了不同類型的執照，這個內容最後會詳細介紹。
首先我們先分析一下做HMO的優劣情況：
優勢：
1. 現金流高，上面的例子就是很好的證明。房間的價格和其大小，條件，地段，停車位等有直接的關係。比如自帶衛浴的房間的租金肯定比沒有的貴。
2. 如果HMO拿到了執照，會提升房子的價值，這個價值是從建築物本身（Bricks and Mortar）考慮或是商業（Commercial）方面來評估。
3. 除了房子（House）以外，大戶型公寓（Flat）特別是之前用作政府福利房（ex-council flat）也適合做HMO，這種公寓購買成本比房子小，回報率更高。
劣勢：
1. 房客多導致管理成本高，需要花更多的時間來維護房子。通常HMO需要房東提供所有房間的家具和公共區域的電器家具，這也是一筆不小的成本。
2. 如果房子必須要申請執照才可以做HMO，這種情況對於房子內部有特定的要求，主要是針對安全方面的一個規範。比如每個房間都要有防火門或者至少廚房的門是防火門，火警警報器、二氧化碳感應器、滅火器等安全設施也是必須的，另外對每個房間的大小也有規定，比如不能小於6平方米（每個政府不一樣）。而且Council還會定期過來檢查安全要求有沒有符合標準。
3. 在購買房子的時候選擇的借貸銀行也會有影響。很多銀行（HSBC, Lloyds, Santander, Halifax等）都不允許借貸人把房子做成HMO或者Licensed HMO。所以在挑選銀行的時候必須讓對方知道你的投資目的，用對的銀行產品才能無後顧之憂。有些房東把用Buy-to-let以租還貸的貸款拿來做HMO，這就違反了他們的借貸條款，因為一般Buy-to-let的貸款只可以把房子整套出租。如果房東不清楚這一點，而去向當地政府申請執照，政府部門就會通知房東借貸的銀行關於他HMO的申請，銀行一旦知道這個情況，就有權要求房東把貸款全部還清。
4. 有些情況下為了在屋子原有的內部結構下另外創造更多的居住空間，投資者會考慮把車庫或者樓頂改造成房間，或者說加建幾個房間衛浴（En-suite）來增加租金的收入。這裡需要投資者衡量投資回報的問題。
這裡大家還需要去了解兩個非常重要的詞：Article 4 Direction和Permitted Development。前者是一個區域範圍，後者是一個改造豁免權。某個區域內如果有Article 4的存在，那麼在這個區域內如果要擴建改造房子和改變其使用用途（Change of use），房東必須得到當地政府的建築規劃許可（Planning Permission）才可以操作。
在這裡舉個關於HMO的例子，倫敦的Newham區有一個房主想把自己三層樓房子做成6個房間的HMO，通常這種情況屋主只需要申請License就可以了，不涉及任何改變其使用用途的問題就不需要額外申請Planning。但由於當地政府把Article 4加入到整個Newham區當中，所以這個房主就得同時申請執照HMO License和建築許可Planning Permission。這裡要注意的一點是，HMO License和Planning Permission是分開獨立的，政府處理的部門也是不一樣的。
近年來政府想鼓勵房東整套出租，控制HMO的數量，出台了一系列更加嚴格的政策。除了通常三層樓五個房間要申請HMO執照以外，很多政府規定，不管房子（House）是幾層樓，但凡出租給兩個或以上不是一個家庭的人，就要向政府申請執照。所以建議房東在按房間出租之前，先去當地政府（Council）網站查清楚關於HMO的規定。如果沒有執照，被政府發現，會被罰不多於£20,000的罰款。
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