买房前最重要的一步：评估房产投资回报及Due Diligence

我们都说“Property is a numbers game”（房地产是一个数字游戏）。在买房之前最重要的一步，我们需要根据实际情况做一下Due Diligence（谨慎调查），从而判断要买的房子是否值得投资。

如果买房是为了投资而非自住，那么“投资回报率”（ROI：Return on Investment）这个概念就很重要，它是Due Diligence里的重要步骤。构成回报率的两个重要条件是前期资金注入和后期收入。通常计算投资回报率就是为了让投资者对所要买的房子心里有底，比如有些房子单从价格看觉得很合适可以入手，但深入一算才发现因为种种原因投资回报率很低，并不是很好的投资项目。这其中的原因可能是前期资金注入太多（比如印花税要多给3%，银行贷款比例低，装修所需的费用等）或者后期收入太低（比如所在的地段租金便宜，银行利息高），由此可以看出计算投资回报率还是很重要的。

通常前期投入的资金包括：本金（Deposit）, 印花税，律师费用，银行评估费用，装修费（如果需要），持有成本（Holding Costs，比如在装修期间没有租金，但依然需要支付银行利息、地税、水电煤等费用）。后期收入主要是：租金扣除所有杂费（利息、物业管理费、保险等等）后的纯收入或者房子卖出去所赚的差价（税前）。这里有一个比较简单的计算投资回报率（ROI）的公式:

年利润／投资总额x100%=投资回报率

举一个我之前买入一套伦敦公寓的简单例子：

两室一厅的公寓，买入价是£200,000，房子购买所需费用包括

首付25%：£50,000

律师费：£2,000

印花税：£1,500（旧税率）

银行valuation评估费：£400

家具电器：£1,500

其它（清洁/油墙）：£250

总购买投入：£55,650

租金收入：£1,300每月（整套出租）

利息4.39%（只还利息Interest Only）：£548每月

物业管理费：£80每月

房东保险：£18每月

空窗期5-10%（如需）

总共租金收入£654每月／£7,848每年

年收入/总购买投入x100%=年投资回报率：7848／55650x 100%=14%

要注意的是在正常情况下，年投资回报率应该是逐年上升的，毕竟收入的增加会降低你当年的投资成本。而且若干年后等到房子升值，再向银行二次贷款（Remortgage），通常都能收回一大部分甚至全部的购买成本，如此，投资回报率就会非常高甚至是无本生利（Infinite Return）。

每个投资者心中都有自己的一个回报率标准，在英国的不同城市也有不同的标准。在伦敦单从租金角度来看12-15%算比较理想的投资回报率，超过15%就属于非常高了。上述例子的回报率是14%，在伦敦属于较为可观的项目。我有一个伦敦的两室一厅公寓项目接近20%的回报率，简单来说，当时房子重新装修把两室一厅改成三室一厅，家具电器都是全新的，加上出租广告效果比较好，所以当时租出去的价格是整个区域最高的。要说明的一点是，这个项目是以整套房子整体出租的，并不是HMO（按房间分租）。一般在英格兰中北部做HMO比伦敦的回报率高很多，这是因为那边的房价相比于伦敦和英格兰东南部较低，但按房间分租的租金水平相差不是很大。HMO这个大环节会在下一篇的文章中细说，请点击：按房间出租HMO，原来有这么多讲究

Due diligence除了体现在投资回报率外还有其它需要投资者去关注的点，比如是私人卖家而非通过中介购买，需要查清卖家名字是不是在房产证上，还有房屋内部有没有近期内要修补的地方，比如潮湿发霉、漏水、老化的热水锅炉等等。这些点都关系到购买房子时除了已经确认所需注入的资金以外，额外的现金注入，这也会影响投资回报率和回本的时间。

从房子周边环境做调查，主要是看附近有没有新的改造项目或计划，新的交通设施投入，新的购物中心等等。这些都是影响房子将来价值的外部因素。

从改建的角度去做调查，例如房子整体很大，有改造成若干个公寓的可能性。这时候需要上网搜查附近有没有申请的先例和案例，然后咨询当地政府的建筑许可部门（Duty Planner）人士，或者独立建筑师和独立的建筑申请顾问（Planning Consultant）来得到一些改建的方案和审批的尺度，从而了解政府对于批准改建的要求和他们比较关注的重点，有针对性的拟出改建计划，提高获得批准的概率。

说了这么多，投资者都得从实际的案例中去分析一套房屋值不值得投资，前期Due Diligence做得越细致，投资风险就越小。