英国投资房地产的五大黄金法则

任何事情都是从基础开始，逐步深入。所以今天我们来谈一谈投资房地产的五大黄金法则，只有真正理解了它们的意义，才能从中拓展，更加深入的了解这个行业和市场。

法则一：现金流的重要性

Cashflow is King（现金流是王道）。每个企业无论大小，现金流都是其生存的基础。房产投资也一样，要把房产投资作为一个赚钱的生意，即便只是普通的Buy to let（以租养房）。每个人考虑因素和自身情况有关，部分投资者以房产增值作为主要考虑因素，但我鼓励让租金帮助你走向Financial free（财务自由）。

法则二：长时间持有投资房产

每个与金融相关的市场都有其波动性，任何市场都不可能以不变的形式发展包括房地产市场。涨和跌只是市场本身自身调节的循环动作，而这种变化对于投资者来说可能会带来比较大的心理变化，从而影响投资判断。比如最近由于印花税改革和英国公投决定退出欧盟，导致近几个月内房产市场活跃程度比2016年第一季度要低，买房的人减少，政府也降息救市，给人造成金融市场动荡的感觉。在这个时候如果投资房产并且长期持有就不用担心市场发生的任何变化。因为只要能确保租金和还贷到位，房价的变化只是暂时的，经过一段时间的市场调节，房价会回涨，毕竟英国土地越来越少但人口越来越多。

法则三：从Motivated seller（急于卖方）中获得投资机会

从Motivated seller（急于卖方）中获得Below Market Value（BMV低于市场价值）的投资机会。在房市过快增长时期，不太有机会跟房东讨价还价，因为一个有投资价值的房子一般都会收到来自不同买家的Offer，想要赢得这个房子就要给出比报价更高的Offer。目前在这个不太稳定的大环境下，我注意到很多房子停留在市场的时间更长，问津程度下降，当房子卖不出时屋主开始着急，这个时候就有了讨价还价的时机，而且降价出手也是很普遍的。这种情况下如果投资者能以低于市场价买到房子，那我们从第一秒拥有这个房子起就已经赚钱了。推荐阅读：英国买房如何谈价下Offer

法则四：选择相对租房需求大的区域

这一点跟上一篇文章提到的区域的选择有很大关系。我们Buy to let（以租还贷）的房子来投资，是希望租金收入等于或大于每月需要支付的贷款，相当于租客帮你还贷款。选择一个租房需求大的区域，当现在的租客不再继续租房子时，你还是可以很快找到下一个，缩短空窗期的时间。

法则五：后备资金

当面临紧急情况的时候，拥有后备资金是非常重要的。每个人都不敢保证在投资过程中会不会出现一些额外的费用，所以要根据自己所承担的风险大小决定后备资金的多少。

当然，在我投资的过程中，还有一些经验分享在这里。

1. 以小搏大（Laverage）

譬如手上有10万英镑作为首付资金，如果通过Buy to let mortgage（以租还贷贷款）问银行或者其他金融机构借一定比例的资金（通常是75%），那么就能买到一套40万英镑的房子或者四套10万英镑的房子。如果不借贷款，只用现金买，那10万英镑只能买一套10万英镑的房子。所以要用银行的资金能力作为一个杠杆帮你实现资金最大化使用。Make your money work hard for you。

2.  投资心态（Mindset）

这是和资金一样非常重要的东西。投资过程遇到各种大小风险、问题困难和不顺心的事情都是正常的。唯一能做的就是用积极的心态去努力寻找解决办法，坚持绝不放弃。当你遇到困难的时候，借用王宝强的一句话：今天的大事就是明天的小事，就是以后的故事。所以凡事都要放正心态这很重要。