英國投資房地產的五大黃金法則

任何事情都是從基礎開始，逐步深入。所以今天我們來談一談投資房地產的五大黃金法則，只有真正理解了它們的意義，才能從中拓展，更加深入的了解這個行業和市場。

法則一：現金流的重要性

Cashflow is King（現金流是王道）。每個企業無論大小，現金流都是其生存的基礎。房產投資也一樣，要把房產投資作為一個賺錢的生意，即便只是普通的Buy to let（以租養房）。每個人考慮因素和自身情況有關，部分投資者以房產增值作為主要考慮因素，但我鼓勵讓租金幫助你走向Financial free（財務自由）。

法則二：長時間持有投資房產

每個與金融相關的市場都有其波動性，任何市場都不可能以不變的形式發展包括房地產市場。漲和跌只是市場本身自身調節的循環動作，而這種變化對於投資者來說可能會帶來比較大的心理變化，從而影響投資判斷。比如最近由於印花稅改革和英國公投決定退出歐盟，導致近幾個月內房產市場活躍程度比2016年第一季度要低，買房的人減少，政府也降息救市，給人造成金融市場動盪的感覺。在這個時候如果投資房產並且長期持有就不用擔心市場發生的任何變化。因為只要能確保租金和還貸到位，房價的變化只是暫時的，經過一段時間的市場調節，房價會回漲，畢竟英國土地越來越少但人口越來越多。

法則三：從Motivated seller（急於賣方）中獲得投資機會

從Motivated seller（急於賣方）中獲得Below Market Value（BMV低於市場價值）的投資機會。在房市過快增長時期，不太有機會跟房東討價還價，因為一個有投資價值的房子一般都會收到來自不同買家的Offer，想要贏得這個房子就要給出比報價更高的Offer。目前在這個不太穩定的大環境下，我注意到很多房子停留在市場的時間更長，問津程度下降，當房子賣不出時屋主開始着急，這個時候就有了討價還價的時機，而且降價出手也是很普遍的。這種情況下如果投資者能以低於市場價買到房子，那我們從第一秒擁有這個房子起就已經賺錢了。推薦閱讀：英國買房如何談價下Offer

法則四：選擇相對租房需求大的區域

這一點跟上一篇文章提到的區域的選擇有很大關係。我們Buy to let（以租還貸）的房子來投資，是希望租金收入等於或大於每月需要支付的貸款，相當於租客幫你還貸款。選擇一個租房需求大的區域，當現在的租客不再繼續租房子時，你還是可以很快找到下一個，縮短空窗期的時間。

法則五：後備資金

當面臨緊急情況的時候，擁有後備資金是非常重要的。每個人都不敢保證在投資過程中會不會出現一些額外的費用，所以要根據自己所承擔的風險大小決定後備資金的多少。

當然，在我投資的過程中，還有一些經驗分享在這裡。

1. 以小搏大（Laverage）

譬如手上有10萬英鎊作為首付資金，如果通過Buy to let mortgage（以租還貸貸款）問銀行或者其他金融機構借一定比例的資金（通常是75%），那麼就能買到一套40萬英鎊的房子或者四套10萬英鎊的房子。如果不借貸款，只用現金買，那10萬英鎊只能買一套10萬英鎊的房子。所以要用銀行的資金能力作為一個槓桿幫你實現資金最大化使用。Make your money work hard for you。

2.  投資心態（Mindset）

這是和資金一樣非常重要的東西。投資過程遇到各種大小風險、問題困難和不順心的事情都是正常的。唯一能做的就是用積極的心態去努力尋找解決辦法，堅持絕不放棄。當你遇到困難的時候，借用王寶強的一句話：今天的大事就是明天的小事，就是以後的故事。所以凡事都要放正心態這很重要。