如何利用Remortgaging把自住房贷款套现

有不少人，在英国的第一套自住的房子，是全款或者贷款只贷了很小的一部分买的。现在想进一步的投资，于是在想怎么进一步的解放资金。其实，这完全有办法！英国本地的不少房产投资者，会选择把自己住宅拿去做Remortgage，在启动资金不足的情况下，住宅抵押贷款获得的流动资金可以作为下一套房产的首付；如果首付资金充足，通过住宅抵押贷款甚至有可能直接买下一套房产。

这种方法虽然常见，但不一定适合所有人。如果你是保守型的，日日夜夜盼着还清所有房屋贷款，你可能很难接受自己重新背负更多房贷的情况。

但是不要忘了，从总体上说，穷人跟富人在个人经济上两个最大的区别：

• 富人的被动收入高，穷人被动收入低（被动收入指自己本职工作之外的其他投资收益）
• 富人的负债率高，穷人负债率低甚至没有

那么，怎么适当地提升自己的负债率，来提高自己的被动收入？这就是我们这篇文章的重点。但是如果觉得这种方式可以接受，那么本文中分享的关于住宅抵押贷款的一些情况非常值得关注。

这篇文章要说的方法就是：

1. 如果你现在的自住房是全款买的，你可以自住房去贷自住的贷款，然后用贷出的钱去投资其他的Buy to let房产。

2. 如果你现在自住房的贷款比例不高，你可以利用Remortgage，贷出更多的资金，用多余的资金去买其他的Buy to let房产。

我们分别举例：

我有一套30万的住宅，全款买的。没有贷款。我们家庭给的年收入6万英镑。我想去买一套10万的房子。现在手头上的资金有2.5万镑。

方法一：Remortgage自己的住宅，走自住的贷款。贷出7.5万镑，加上自己2.5万镑的资金，直接用Cash买下投资房。

贷款利息： 1.5% （自住房贷款利息低）

方法二：不Remortgage自己的住宅，走Buy to let贷款。自己出2.5万镑的首付，然后用投资房贷7.5万镑的Buy to let贷款。

贷款利息：2.5% interest only （Buy to let贷款）

通过Remortgage的方式，单买一套房，相当于接着1.5%自住利息的贷款，做着Buy to let的事情。

那如果把这个方法用到极致呢？在说下一步之前，我们先说说自住房能贷多少钱。

这通常取决于两点：

• 最大贷款额是你家庭年收入的5倍
• 最大贷款额不超过你房产价值的80%（也有些贷款产品允许到90%）

这1和2两个标准里，银行取相对低的一个。

那么在上面的例子里，30万的自住房，家庭年收入6万镑。那他们能贷出的款大概在24万英镑。他们可以用这些钱去投2套甚至更多的Buy to let房子，给自己每年带来至少1万镑的被动收益。

我们再来看另外一个更加极端的例子，如果手里没有首付的钱，又想投资房怎么办？

我有一套30万的住宅，首付了15万，贷款了15万。我之前贷款时年收入只有3万镑。现在年收入涨到了3.5万镑。现在手上没有其他的钱，但是想去投资房。

没有钱也能投房么？当然可以。

现在年收入涨到了3.5万镑，也就意味着现在最大的贷款额可以贷大概17.5万镑。

那么用自住的房子去申请Remortgage，贷17.5万镑。贷出的17.5万镑里，先还掉之前贷的14.XX万镑（假设头两年已经还了一部分本金），剩下手里大概还有2.5万镑的资金。

用2.5万镑的资金投一套10万镑的投资房，支付25%的首付，其余75%申请Buy to let 贷款。

可行么？可行！

这套房10万镑的资金里，有2.5万来自于利息1.5%的自住贷款，有7.5万来自于利息2.5%的Buy to let贷款。只要这套房是一个优秀的投资房产，租金回报在7%以上。那么一年下来，依然能够有2000镑左右的回报。

而且别忘了，这2000镑你没有投入多余的本金，你用的都是银行的钱！

但是，我这里必须要指出的是，虽然这种极端的做法可行，但是也意味着：这个人的负债率变得很高。（从之前15万镑变成25万镑）。他的这套投资房相当于100%都在用借来的钱进行投资，如果一旦发生租客纠纷不付房租，或者利息变动，都有可能造成损失。

可以说，这种玩法，属于踩在刀尖上的无资金高风险高收益玩法。

最后，我们说说这种方法的优势与劣势

使用住宅抵押贷款的两大主要优势

盘活流动资金：

如果首付资金不足，通过住宅抵押贷款可以盘出更多的流动资金，用做新房产投资的首付，这样大大降低了房产投资的门槛。

享受更低的贷款利率：在首付资金充足的情况下，使用住宅抵押贷款的利率通常要低于进行买房出租（Buy-to-let）贷款的利率。

使用住宅抵押贷款的缺点：

第一. 基本上现在新的住房贷款只能选择本息一起偿还（Capital Repayment）的还款方式，灵活度没有只还利息（Interest only）这种方式高。

一般Buy to Let 贷款可以选择先偿还利息最后偿还本金（Interest Only）的还款方法。在贷款期限内每月只偿还利息部分，等贷款到期时一次性偿还本金部分。这种还款方式有两个好处：

一是抗风险性强：房产市场存在风险，特别是目前面临脱欧带来的冲击，房产价值和租金收入都有可能会下跌。而只还利息这种方式月供金额少，每月租金和贷款金额相比入不敷出的可能性更小；

二是占了通货膨胀的便宜：每年的通货膨胀率虽然不高，但把它放到为期25年的贷款中时，影响就比较大了。假设你买了一套价值10万英镑的房产，向银行按揭7万5千英镑，只还利息先不还本金。每年的通货膨胀率为2%，那么等25年后你偿还本金部分时，7万5千英镑已经因为通胀，在那会大概只相当与现在的4万5千英镑。（举个例子，20年前我借的一万块跟现在的一万块，能比么？）

也就是说，同样借10万英镑的贷款，虽然住宅抵押贷款的利率要比Buy to Let贷款的要低，总的还款金额要低，但短期来看，每月还款的额度可能还是前者更高一些，这样每个月的可支配收入就会相应减少。

第二. 因为是自住贷款，所以在计算税务的时候，自住贷款的还款利息，可能不能用于Buy to let收益的税收减免。这个具体需要咨询会计师。另外，这一点在2020年后这个可能就没有意义了，因为2020年后，任何个人Buy to let的利息还款都不能算作之处给收益减税。

第三. 风险提高了。如果有任何原因导致你还不起Buy to let的贷款，最多只不过被银行收回那套Buy to let投资房而已。但是如果用自己的住房去贷款，一旦发生各种还不起款的意外，不但可能搭上投资房，最后搞不好连自己的住宅也一起搭进去被银行回收。

所以，在提高负债率的同时，一定要想好自己风险承担的能力，一定要给自己预留一定量的紧急资金。

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