如何利用Remortgaging把自住房貸款套現

有不少人，在英國的第一套自住的房子，是全款或者貸款只貸了很小的一部分買的。現在想進一步的投資，於是在想怎麼進一步的解放資金。其實，這完全有辦法！英國本地的不少房產投資者，會選擇把自己住宅拿去做Remortgage，在啟動資金不足的情況下，住宅抵押貸款獲得的流動資金可以作為下一套房產的首付；如果首付資金充足，通過住宅抵押貸款甚至有可能直接買下一套房產。

這種方法雖然常見，但不一定適合所有人。如果你是保守型的，日日夜夜盼着還清所有房屋貸款，你可能很難接受自己重新背負更多房貸的情況。

但是不要忘了，從總體上說，窮人跟富人在個人經濟上兩個最大的區別：

• 富人的被動收入高，窮人被動收入低（被動收入指自己本職工作之外的其他投資收益）
• 富人的負債率高，窮人負債率低甚至沒有

那麼，怎麼適當地提升自己的負債率，來提高自己的被動收入？這就是我們這篇文章的重點。但是如果覺得這種方式可以接受，那麼本文中分享的關於住宅抵押貸款的一些情況非常值得關注。

這篇文章要說的方法就是：

1. 如果你現在的自住房是全款買的，你可以自住房去貸自住的貸款，然後用貸出的錢去投資其他的Buy to let房產。

2. 如果你現在自住房的貸款比例不高，你可以利用Remortgage，貸出更多的資金，用多餘的資金去買其他的Buy to let房產。

我們分別舉例：

我有一套30萬的住宅，全款買的。沒有貸款。我們家庭給的年收入6萬英鎊。我想去買一套10萬的房子。現在手頭上的資金有2.5萬鎊。

方法一：Remortgage自己的住宅，走自住的貸款。貸出7.5萬鎊，加上自己2.5萬鎊的資金，直接用Cash買下投資房。

貸款利息： 1.5% （自住房貸款利息低）

方法二：不Remortgage自己的住宅，走Buy to let貸款。自己出2.5萬鎊的首付，然後用投資房貸7.5萬鎊的Buy to let貸款。

貸款利息：2.5% interest only （Buy to let貸款）

通過Remortgage的方式，單買一套房，相當於接着1.5%自住利息的貸款，做着Buy to let的事情。

那如果把這個方法用到極致呢？在說下一步之前，我們先說說自住房能貸多少錢。

這通常取決於兩點：

• 最大貸款額是你家庭年收入的5倍
• 最大貸款額不超過你房產價值的80%（也有些貸款產品允許到90%）

這1和2兩個標準里，銀行取相對低的一個。

那麼在上面的例子裡，30萬的自住房，家庭年收入6萬鎊。那他們能貸出的款大概在24萬英鎊。他們可以用這些錢去投2套甚至更多的Buy to let房子，給自己每年帶來至少1萬鎊的被動收益。

我們再來看另外一個更加極端的例子，如果手裡沒有首付的錢，又想投資房怎麼辦？

我有一套30萬的住宅，首付了15萬，貸款了15萬。我之前貸款時年收入只有3萬鎊。現在年收入漲到了3.5萬鎊。現在手上沒有其他的錢，但是想去投資房。

沒有錢也能投房麼？當然可以。

現在年收入漲到了3.5萬鎊，也就意味着現在最大的貸款額可以貸大概17.5萬鎊。

那麼用自住的房子去申請Remortgage，貸17.5萬鎊。貸出的17.5萬鎊里，先還掉之前貸的14.XX萬鎊（假設頭兩年已經還了一部分本金），剩下手裡大概還有2.5萬鎊的資金。

用2.5萬鎊的資金投一套10萬鎊的投資房，支付25%的首付，其餘75%申請Buy to let 貸款。

可行麼？可行！

這套房10萬鎊的資金里，有2.5萬來自於利息1.5%的自住貸款，有7.5萬來自於利息2.5%的Buy to let貸款。只要這套房是一個優秀的投資房產，租金回報在7%以上。那麼一年下來，依然能夠有2000鎊左右的回報。

而且別忘了，這2000鎊你沒有投入多餘的本金，你用的都是銀行的錢！

但是，我這裡必須要指出的是，雖然這種極端的做法可行，但是也意味着：這個人的負債率變得很高。（從之前15萬鎊變成25萬鎊）。他的這套投資房相當於100%都在用借來的錢進行投資，如果一旦發生租客糾紛不付房租，或者利息變動，都有可能造成損失。

可以說，這種玩法，屬於踩在刀尖上的無資金高風險高收益玩法。

最後，我們說說這種方法的優勢與劣勢

使用住宅抵押貸款的兩大主要優勢

盤活流動資金：

如果首付資金不足，通過住宅抵押貸款可以盤出更多的流動資金，用做新房產投資的首付，這樣大大降低了房產投資的門檻。

享受更低的貸款利率：在首付資金充足的情況下，使用住宅抵押貸款的利率通常要低於進行買房出租（Buy-to-let）貸款的利率。

使用住宅抵押貸款的缺點：

第一. 基本上現在新的住房貸款只能選擇本息一起償還（Capital Repayment）的還款方式，靈活度沒有隻還利息（Interest only）這種方式高。

一般Buy to Let 貸款可以選擇先償還利息最後償還本金（Interest Only）的還款方法。在貸款期限內每月只償還利息部分，等貸款到期時一次性償還本金部分。這種還款方式有兩個好處：

一是抗風險性強：房產市場存在風險，特別是目前面臨脫歐帶來的衝擊，房產價值和租金收入都有可能會下跌。而只還利息這種方式月供金額少，每月租金和貸款金額相比入不敷出的可能性更小；

二是占了通貨膨脹的便宜：每年的通貨膨脹率雖然不高，但把它放到為期25年的貸款中時，影響就比較大了。假設你買了一套價值10萬英鎊的房產，向銀行按揭7萬5千英鎊，只還利息先不還本金。每年的通貨膨脹率為2%，那麼等25年後你償還本金部分時，7萬5千英鎊已經因為通脹，在那會大概只相當與現在的4萬5千英鎊。（舉個例子，20年前我借的一萬塊跟現在的一萬塊，能比麼？）

也就是說，同樣借10萬英鎊的貸款，雖然住宅抵押貸款的利率要比Buy to Let貸款的要低，總的還款金額要低，但短期來看，每月還款的額度可能還是前者更高一些，這樣每個月的可支配收入就會相應減少。

第二. 因為是自住貸款，所以在計算稅務的時候，自住貸款的還款利息，可能不能用於Buy to let收益的稅收減免。這個具體需要諮詢會計師。另外，這一點在2020年後這個可能就沒有意義了，因為2020年後，任何個人Buy to let的利息還款都不能算作之處給收益減稅。

第三. 風險提高了。如果有任何原因導致你還不起Buy to let的貸款，最多只不過被銀行收回那套Buy to let投資房而已。但是如果用自己的住房去貸款，一旦發生各種還不起款的意外，不但可能搭上投資房，最後搞不好連自己的住宅也一起搭進去被銀行回收。

所以，在提高負債率的同時，一定要想好自己風險承擔的能力，一定要給自己預留一定量的緊急資金。

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