租金回報率VS房產增值，投資選房到底該怎麼決策？

買房投資的時候，我們常常在租金回報率（Rental yield）和房產增值（Capital gains）之中，到底應該怎麼做選擇？當然......理想狀態下是我們的房子租金回報率也高，增值的潛力也大。但是，理想和現實總是會有差距的……並不是所有房產項目都可以同時滿足這兩點。

今天，我們就由一個例子來跟大家聊聊租金回報率和房產增值的考量。

以下是一位英國本地人在選擇投資房時提出的問題：

「我現在手上有5萬2千英鎊想要投資買房。我本身在倫敦工作，但我在曼徹斯特長大，所以我對那邊也挺了解的。現在在倫敦我有一套自住的公寓，我現在拿不準主意是在倫敦再買一套房呢，還是回曼徹斯特買一套。這套房我準備長期持有，想要有一個比較好的回報，我聽說在曼徹斯特買房的租金回報率會比較高。但是，倫敦的房子在未來好像增值的空間會更大。我現在該怎麼選擇呢？」

以下是The House Crowd和Frazer Fearnhead的回答：

「首先，實話說，在倫敦，就算全部拿這5萬2前英鎊只去付首付，也買不到什麼看得過眼的房子（請允許我做一個悲傷的表情……真的沒法子）。不過，的確倫敦的房子增值潛力會高很多。但是，房產的增值總是一個投機性的東西，沒有人會知道房價到底會不會漲，到底能漲多少。而且目前很多人覺得倫敦的房價已經到了一個比較高的點，現在不確定的因素也很多，房價的走勢也很不明朗。反倒是曼徹斯特等北部地區的租金回報一直都很穩定（這對於你所想要的穩定的收入很重要），但這種房產，增值的空間就比較小。

對於地區的選擇來說，選擇一個你熟悉的地方是正確的，至少你能準確分辨哪些地方是值得投資的，而且如果你有家人朋友在的話，也能幫你打理照顧一下房子。不過畢竟你在倫敦生活和工作，在曼徹斯特投資買房的話也可能會有這樣那樣的問題，這個時候就需要你去找到一個靠譜的租賃中介和一個靠譜的租客了。

其實，曼徹斯特地區是一個租金收益和房產增值表現都比較好的地區。而且這裡有挺多海外投資客的活動，特別是德國和中國的投資者比較活躍。

綜合以上幾點，我們給你的建議是在曼徹斯特相對比較靠近市中心的地方，貸款買一個公寓，租金的收益和房價的增值都會比較好。

要注意的是，即便是選擇到了最好的區域，管理一個Buy-to-let的房產的花費還是挺大的，像是中介費、公寓的地租、物業管理費等等雜七雜八的費用都得算上。所以要計算扣除這些開銷之後的淨回報率。而且，明年開始，關於貸款利率減免政策也會有所調整，那就意味着投資回報率的進一步壓縮。

這個時候，有另外一種投資選擇，眾籌買房投資。這種其實說白了就是以房屋為投資主體的資產投資，跟我們買基金什麼的是一個道理。也是房產投資的一種形式，不過免除了貸款和維護的成本。而且投資這種產品，可以分散投資，比如買10個這種投資產品作為一個組合，比投在一套房子上風險就小很多。而且這樣十個產品一起，一年的回報率可以達到12%左右。當然，這種投資也是有風險的，所以還是需要自己去做一番研究和甄別。」

這個例子究竟說明了什麼呢？

小編想借着這個跟大家聊聊租金回報率和房價升值Capital gain的取捨。

首先要大概了解到自己的投資偏好。習慣並喜歡北上廣這樣的房價漲幅，雖說海外沒有哪個成熟發達國家的城市可以實現國內這樣瘋狂的升值，但是紐約和倫敦長期以來是全世界高級別投資者最愛的保值增值的國際化大都市。在抗風險能力和升值潛力上，的確無法匹及。所以不一定非要選擇英國其他的城市，喜歡大城市的穩妥就選擇倫敦；

其次要了解自己的投資周期。如果投資時間比較長，可以選擇回報率比較高的地區（比如曼徹斯特或者伯明翰），這樣來說我們在持有房子的期間所獲得的收益也會相對比較穩定比較多。那如果投資周期比較短，就建議大家選擇增值潛力大的地區（比如倫敦），因為在短時間內，還是靠房子本身的增值收益來得多來得快。