经验分享｜踏出投资第一步的建议和心得

最近我闭关数日跟伦敦著名发展商Developer学习，导致原本这周应该更新的公众号延后了几天。开公众号以来，不少身边的朋友和关注博主公众号的新朋友们咨询关于投资伦敦房地产的各方面信息。询问的内容包括区域选择的推荐，贷款方面的资讯和对市场的观察分析等。在这些对话中间，我回想了当初自己在投资刚开始的时候的一些想法和做法，总结了以下十点，希望能给大家一些启发。适合一次性投资者，更适合想以投资房产作为主业的投资者。

1. 在伦敦，购买哪个区域还是要根据自己的预算和已有资金来选择

如果投资者手上资金并不是特别充裕，那么可以留意那些还在发展中的地区，可以上Rightmove搜索£200-300,000的房产，出现频率最高的地区可能就是你在寻找的区域，相比于已经成熟的区域，这里的房价没那么高，所以租金回报率会稍稍偏高，且升值潜力也较好。

2. 回报率

回报率的多少是跟房屋的买入价，贷款利息的高低，日常维护房屋的支出，还有租金收入等息息相关的。这里提到的是回报是Return而不是Yield收益率。收益率只考虑房子总价格和年租金收入，没有考虑到实际情况下的银行杠杆下的现金投入，是比较片面的算法。

可参看文章：买房前最重要的一步：评估房产投资回报及Due Diligence

3. 贷款的问题

如果是住房所有者（Home Owner），有至少£25,000年薪，信用值良好，有永久居留或英籍，那么大部分银行的大门都是敞开的。如果贷款比较困难的朋友，前面我有一篇文章作为亲身经验来告诉大家如何通过依靠别人的贷款能力来获取贷款。可参看文章：想投资英国Buy to Let以租还贷，拿不到贷款怎么办？

4. 投资为了现金流还是涨值

在我的文章里经常提到“现金流是王道”的说法。任何生意或企业所能够日常运营和生存都是依靠现金流。毕竟投资者投资房地产获得每月的现金流是可以通过租金收支来掌控，但是房屋的增值是无法通过个人控制的。好在伦敦是个比较特殊的城市，基本上买房的人都能享受到发达经济下给房地产所带来的增值回报。增值回报属于财富的积累，靠的也是金字塔最下方的现金流才能把你推倒金字塔顶端。

5. 没资金或资金非常有限那怎么办

还是那个词“Leverage”，从你身边的资源入手，亲人朋友或者投资合伙人等，都是可以解决问题的，只要你清楚的知道你自己在做什么。

6. 投资房地产的策略和手段

投资策略和手段并不是只有买房出租（Buy-to-Let）这一种，还有很多赚取现金流的方法，比如按房间出租（HMO，可参看文章：按房间出租HMO，原来有这么多讲究）、家庭式酒店或者合法转租（Rent to Rent）等。简单来说，合法转租就是以一个低于市场价的价格租下一套房屋，然后再以市场价转租或按房间分租来赚取差价，前提是房东在知情并允许的情况下这么做，不然就变成违法的二房东了。这个策略的好处就是前期不需要有大笔投入去买下一套房产，同时可以赚取客观的现金流。

7. 税务的问题

税务的问题，如果你不是专业的会计就不要困扰自己了。专业问题交给专业人员处理，投资者要做的就是花时间寻找项目，找资金。所以把这些问题交给专业人士既省事又省时。

8. 投资知识是可贵性

如何迈出投资的第一步，如何去看待和思考这件事情，如何从别人的经验中收获吸收成自己的知识，这都是很重要的步骤。多跟有经验的人学习是最快能上手的，投资自己永远是最正确的做法。这也是为什么我在迈入房地产投资的初期花了一笔为数不少的钱去学习，并在投资过程中一直给自己充电学习更多更深的知识。

9. 敢于冒险。不要害怕花钱，只有花了钱才能赚钱

10. 最后也是最重要的一点：想得再多不如行动（Taking Actions）

很多想投资的人由于想太多，顾虑太多导致错过了良机而后悔莫及。经常有朋友问我“什么时候投资比较好”，我的回答一定是“现在”。财富的积累靠的就是投资，而投资地产是风险最低的产品。