為什麼以公司名義買投資房更好

在英國購房出租（buy to let）投資方的房東們，持有房產方式主要有兩種：一種是以個人名義貸款買房持有，這主要適用於只買幾套房的小房東；另外一種是以有限公司的名義貸款和買房，英國大多數的職業房東，都是用這種方式。

然而，去年奧斯本宣布的2020年房屋稅率改革宣布，個人持有的房產，貸款利息還款不能用來沖抵房租的盈利，租金部分都要當成盈利計算所得稅。一時間，用公司來買房的投資者，一下多了起來……

舉個例子，假設不考慮其他費用，如果一套房子一年租金15000英鎊，貸款利息還款要還6000英鎊的話，本來只有剩下的9000英鎊這部分要作為盈利算稅。可2020年以後，整個15000英鎊租金部分都要當成盈利算稅！這樣一來，個人投資者要交的稅，一下就多了起來。

然而，這個規定只針對個人持有的房產，不針對公司持有的房產。所以今天我們就來具體說一下：為什麼不用個人名義買房，要用公司的名義投資買房？

用公司名義買投資房到底有哪些好處和壞處？

一. 用有限公司名義投資房產的優勢：

1. 盈利稅Tax treatment of profits

用公司盈利的盈利稅，即去掉所有的成本之後（包括利息，中介，物業等），公司稅的收稅比例是20%（奧斯本今天宣布要把這個減到15%）；如果是個人的話，就要按階梯算稅，6萬鎊一下平均30%多的稅率。如果年收入超過6萬英鎊，超出的部分交40%的稅！

恩，這就是15%跟40%的差別！

所以如果你未來打算買很多套房，不如把這些房產以公司的名義買，稅費按照公司稅來交，會減免很多。

只要你的錢一直在公司里不提取出來的話，你所有的盈利只需要交15%的盈利稅！你可以把這些盈利繼續放在公司里買更多的房子投資。如果你把錢用基本工資+分紅提取出來的話，每年3-4萬英鎊以下的部分稅率很低，只有超過了4萬鎊以上的部分，稅率才會跟個人所得稅類似。

所以如果你是一直買房的話，你就把利潤放到公司裡面，不要提到個人或者如果提取出來也不要超過繳稅的限額。這樣是處理買房出租投資（Buy to Let）最最划算的方法，畢竟只需要交15%的稅。

2. 貸款沖抵稅Tax treatment of mortgage interest

還是之前提到的例子，2020年之後，貸款的利息就不能用來抵稅了。也就是說，假如你的房租年收入是1萬5千英鎊，你的貸款利息要還6000英鎊的話，現在是按照9000英鎊算成利潤來上稅；但是2020年之後，要按照你所有的收入1萬5千英鎊來計稅，這樣很大程度就相當於把你的利潤沖抵掉了，沒得賺了……

但是你公司持有的話，不要緊，你仍然可以把利息還貸的這部分當成公司的支出，而去沖抵掉你的稅的部分。

所以2020年之後，公司持有房產會比個人持有房產要少交很多稅費，利潤可以高很多，這樣就是為什麼奧斯本提出這個改革之後，大家都跑去用公司來持有房產的原因了。

3. 遺產稅Opportunities to mitigateinheritance tax

如果你想把你的財產給你的孩子的話，你只需要把公司title轉給你的孩子，而不需要交遺產稅，因為技術上來說公司的這些股份和分紅可以使用公司財產減免稅政策。相比起來你想把遺產正常傳遞到你的孩子手裡，要交巨額的遺產稅，要省得多！

4. 印花稅 Stamp Duty

2016年4月1日的新政策。個人購房投資房或者第二套以上的房子，印花稅要多交3%。如果用公司來一次性買6套或者更多的房話，可以走商業Commercial的印花稅，比常規個人的低很多！

用公司買房的好處大概就是上面這些，如果說後兩個還算是次要的話，前兩個：盈利稅和貸款稅沖抵則是用公司買房的最大的優勢！

二. 用公司投資房產的劣勢

最大的問題是貸款！因為用有限公司去貸款，需要考慮以下這幾個因素：

1. 貸款方即Lender數量更少，這些可以貸款給投資房產的公司的數量，要遠遠少於可以貸款給個人……所以，貸款方的要求更高了。

用有限公司來貸款，你需要有英國永居身份，或者是英國國籍；

2. 你用來持有房產公司，必須註冊成SPV - Special Purpose Vehicle 特殊單一業務公司，且業務僅限於公司業務代碼SICCode 68100 68209 即買房和租房；

3. 公司Buy to let的貸款利率會更高一些，現在個人Buy To Let的利息在2%~2.5%左右，而公司buy to let貸款利息是 3.5%左右……貸款利息的成本會高一些；

4. 你需要為公司請專門的會計，或者你自己熟知會計的知識，用來報稅……這樣請會計一年下來的成本會有幾百英鎊；

5. Capital Gain Tax資本增值稅沒有減免。如果你用公司來買房，比如你10萬英鎊買進，15萬英鎊賣出的話，那這盈利的5萬英鎊按照公司稅20%（或者馬上要實行的15%）當盈利來交稅；

但如果是你個人的話，這部分多出來的5萬鎊，你收入低的話要交稅18%，你收入高的話要交稅28%。但是，個人capital gain tax會有每年1萬1千英鎊收益的稅務減免。如果按照低收入18%來算的話，就相當於可以減免2000英鎊左右……

沒有了這個減免，可以算是CapitalGain Tax上面公司購買的一點點劣勢。

三. 如何衡量你自己是適合個人投資買房還是設立公司買房

1. 你的收入

如果你每年的個人收入很高，要交個人所得稅40%以上，而且你的配偶也不是低收入的人群，（也就不能把房產轉移到他/她的名下）那就用公司來投資房產，少交一半，甚至一多半的稅！

2. 貸款

是否有能力將你的貸款利息算做你的公司運營成本，會是你考慮轉個人投資的一個重頭；

3. 首付

因為貸款給公司的貸款方相對比較少，如果你的現金比較富裕的話，那麼首付的比例相對高，你的貸款利率就會比較低，公司投資買房會更合算；

4. 靈活性

如果你考慮將你的家人或者朋友引入到你的房產投資領域的話，那設立公司會給你更高的靈活性，股權分配上更為正規和容易，印花稅和律師費也沒有那麼高昂和複雜，同時結構合理的話，未來遺產稅上也會交的少很多。

結論是：如果你未來打算持有超過5套以上房產長期持有，那用公司買更利於合理避稅。如果只是買1-2套，那沒必要用公司持有那麼麻煩 （buy to let利息會高，還有會計報稅之類相關費用）。如果只打算短期持有，未來要通過轉手增值的，且你個人收入不高的話，也推薦用個人名義買，因為有前文提到的Capital Gain Tax Relief。

最後提示

1. 如果你決定用公司來買房的話，有幾點需要注意：公司要成立成SPV limited company。具體如何成立，你可以問問你的會計或者經紀人

2. 在確定你能不能買之前，要去諮詢一個熟悉公司buyto let貸款這方面的經紀人。讓他給你評估。

3. 這個只適用於你之後買的房。至於怎麼把之前你個人已經買的房產轉移到新的公司，改成以公司名義持有的話，這個話題比較複雜，比較大。這其中涉及的各種稅率很多，減免的方式也很多。