用公司名义贷款买房相关问答

税务或者是资金分配的考虑，较为成熟的投资人使用公司名义购买房产已经较为普遍了。最近很多朋友也开始问我这个话题，所以今天的文章就是用问答的形式让大家来了解关于公司贷款的问题。

1. 新建立的公司没有任何营运记录，有没有资格申请贷款？

一般用SPV (Special Purpose Vehicle) Limited Company来申请以租还贷（Buy to Let）贷款，银行不需要公司有任何营运记录，所以新建立的公司也是没有问题的。银行审查的其实是公司每一位董事（Directors）的信用报告和财务状况，有的银行也需要了解公司股东（Shareholders）的情况。除此之外，公司的所有董事必须为贷款提供个人担保（Personal Guarantees），万一公司出现利息欠款，银行有权从担保人的其它收入中获取相应的欠款数额。

2. 我是首次购房者，我能否也能以公司名义借贷款来购买房产？

99%借贷给SPV买房的银行都要求借贷者拥有自住房或者有至少一套BTL房产正在出租，才愿意借钱给公司买房。因此如果你不符合此条件，就不能以公司名义借贷购房。你可以通过短期贷款或者个人名义来购买。

3. 银行有没有其它额外的收费？

因为愿意借钱给SPV买房的银行都属于专门借贷机构（Specialist Lenders），你除了需要支付自己的律师费外，他们也要求借贷者来承担他们一方的律师费。当你向这类银行申请二按（Remortgage）的时候，也同样需要额外支付这部分费用。

4. 额外借贷（Additional Borrowing）还适用吗？

额外借贷的意思是指：不使用二按，向房子现有的借贷机构借更多的钱，从而把正资产（Equity）转移出来。在普通BTL中，额外借贷只适用于个人买房上。若用公司借贷，除了Kent Reliance这个机构以外，其它的都不提供额外的借贷。

5. 如果我买的房子是低于市场价，银行可以按照市场价值的评估来借贷吗？

有些银行是可以根据市场价值的75%来借贷，而非购买价格。举个例子，比如你买了一套低于市场价的房屋，成交价格是£520,000，但市场价值是£600,000，如果银行按照购买价格£520,000的75%来借贷，那么银行原则上会借你£390,000。但是如果按照市场价值£600,000的75%来算，银行就会借给你£450,000，首付一下从£130,000锐减为£70,000。省下来的£60,000便可以拿来对房子进行改造增值或者投资另外一个项目。当然，借的金额越多，利息也越多，会减少现金流，这一点也是投资者需要从中考虑的问题。

6. 把第一套房子抵押给银行然后用其资金买第二套房子，这种模式如何实现？

附加按揭（Cross Collateral Bridging）是可以实现的。操作其实非常简单，例如M有一套房子a，其价值是£150,000, 贷款的金额为£50,000，所以其正资产（Equity）是£100k。银行A作为借贷方拥有第一顺位的按揭契约（First Legal Charge）。现在M打算购买第二套价值£100,000的房子b，可是他没有足够的资金来提供25％的首付，而且由于私人财务原因他无法通过二按把房子a的钱套出来，此时M可以找银行B并向其提供房子a的第二顺位的按揭契约（Second Legal Charge）作为抵押以获取25%的首付，这样M购买房子b所需要100%的资金都由银行B提供。这是一个非常有用的短期策略。

以上都是我自己投资中的个人经验和分析，可能并不适合所有人，建议大家选择使用公司名义购房前能咨询专业人士包括贷款专家和合资格会计人士。