用公司名義貸款買房相關問答

稅務或者是資金分配的考慮，較為成熟的投資人使用公司名義購買房產已經較為普遍了。最近很多朋友也開始問我這個話題，所以今天的文章就是用問答的形式讓大家來了解關於公司貸款的問題。

1. 新建立的公司沒有任何營運記錄，有沒有資格申請貸款？

一般用SPV (Special Purpose Vehicle) Limited Company來申請以租還貸（Buy to Let）貸款，銀行不需要公司有任何營運記錄，所以新建立的公司也是沒有問題的。銀行審查的其實是公司每一位董事（Directors）的信用報告和財務狀況，有的銀行也需要了解公司股東（Shareholders）的情況。除此之外，公司的所有董事必須為貸款提供個人擔保（Personal Guarantees），萬一公司出現利息欠款，銀行有權從擔保人的其它收入中獲取相應的欠款數額。

2. 我是首次購房者，我能否也能以公司名義借貸款來購買房產？

99%借貸給SPV買房的銀行都要求借貸者擁有自住房或者有至少一套BTL房產正在出租，才願意借錢給公司買房。因此如果你不符合此條件，就不能以公司名義借貸購房。你可以通過短期貸款或者個人名義來購買。

3. 銀行有沒有其它額外的收費？

因為願意借錢給SPV買房的銀行都屬於專門借貸機構（Specialist Lenders），你除了需要支付自己的律師費外，他們也要求借貸者來承擔他們一方的律師費。當你向這類銀行申請二按（Remortgage）的時候，也同樣需要額外支付這部分費用。

4. 額外借貸（Additional Borrowing）還適用嗎？

額外借貸的意思是指：不使用二按，向房子現有的借貸機構借更多的錢，從而把正資產（Equity）轉移出來。在普通BTL中，額外借貸只適用於個人買房上。若用公司借貸，除了Kent Reliance這個機構以外，其它的都不提供額外的借貸。

5. 如果我買的房子是低於市場價，銀行可以按照市場價值的評估來借貸嗎？

有些銀行是可以根據市場價值的75%來借貸，而非購買價格。舉個例子，比如你買了一套低於市場價的房屋，成交價格是£520,000，但市場價值是£600,000，如果銀行按照購買價格£520,000的75%來借貸，那麼銀行原則上會借你£390,000。但是如果按照市場價值£600,000的75%來算，銀行就會借給你£450,000，首付一下從£130,000銳減為£70,000。省下來的£60,000便可以拿來對房子進行改造增值或者投資另外一個項目。當然，借的金額越多，利息也越多，會減少現金流，這一點也是投資者需要從中考慮的問題。

6. 把第一套房子抵押給銀行然後用其資金買第二套房子，這種模式如何實現？

附加按揭（Cross Collateral Bridging）是可以實現的。操作其實非常簡單，例如M有一套房子a，其價值是£150,000, 貸款的金額為£50,000，所以其正資產（Equity）是£100k。銀行A作為借貸方擁有第一順位的按揭契約（First Legal Charge）。現在M打算購買第二套價值£100,000的房子b，可是他沒有足夠的資金來提供25％的首付，而且由於私人財務原因他無法通過二按把房子a的錢套出來，此時M可以找銀行B並向其提供房子a的第二順位的按揭契約（Second Legal Charge）作為抵押以獲取25%的首付，這樣M購買房子b所需要100%的資金都由銀行B提供。這是一個非常有用的短期策略。

以上都是我自己投資中的個人經驗和分析，可能並不適合所有人，建議大家選擇使用公司名義購房前能諮詢專業人士包括貸款專家和合資格會計人士。