投資買房不想付更高印花稅! 你知道哪些情況可以豁免嗎?

我們都知道，目前在英國若是要買第二套房或是購房出租（Buy-to-Let）的人，就需要支付更高稅率的印花稅（Stamp Duty Land Tax）。

不過，由於這其中還存在着一些特殊條件下可以豁免的情況，因此許多人在判斷自己究竟需不需要多付印花稅時總是會有着各種各樣的問題。

今天我們就針對個人買房方面來做個整理，希望能為大家理清一些印花稅上的疑問。

首先，我們先簡單講一下何謂「更高稅率的印花稅」？

簡單來說，就是購屋者要買除了自己（目前）住的之外，另一棟住宅房產（residential property）；不論這棟（也就是第二棟）房產你是要用來出租，或者是當做自己的度假房，你都適用於更高稅率的印花稅。

而「更高稅率的印花稅」，也就是指你需要比在買自住房時的印花稅，多加3%的稅率。

舉例來說，購買房產價格在125,000鎊以下的自住房，所需支付的印花稅率為0（也就是不必繳）；但若換做是第二套房，就需要支付3%（也就是0% + 3%），以此類推。

如果你不太清楚各房價層級所需對應的自住房和第二套房的印花稅率為何，可以直接看下面比較圖：

豁免情況？

就如我們開頭所說的，在上述的大原則下，還是會有一些特殊情況是不必支付「更高稅率的印花稅」的，詳細請看以下：

1. 房產價格低於40,000鎊：雖然從上面的比較圖，如果你買第二套房的房價介於0至125,000鎊之間，對應的印花稅率是3%；但若是房價不到40,000鎊，你是可以被豁免的。

也就是更準確地說，你需要支付3%印花稅的房屋價格區間，應該是40,000（包含）至125,000鎊（包含）。

另外這裡還有一點可以補充：如果你是房屋的共同持有人（同樣是指第二套房），你持有的部份產權所等值的房屋市價不到40,000鎊，你也同樣不必支付「更高稅率印花稅」。

舉例來說：

你跟你朋友合買一棟房，房屋總價值是100,000鎊。你朋友所持有的部份為70,000鎊，而你則是持有30,000鎊；那麼你就不必適用「更高稅率印花稅」。

2. 此類「更高稅率的印花稅」僅適用於住宅類房產（residential property）；其他的非住宅類房產（如商用房產）、多用途（如住商混合）房產則無需適用。

3. 如果你購買的是篷車，房船和活動房屋，你也無需遵照「更高稅率印花稅」的規則。

4. 租賃產權的原始使用期限只有7年或少於7年：假設你購買的第二套房是租賃產權（leasehold），且該產權的使用期限只有7年或少於7年，那你就無需支付更高稅率印花稅。

但是，如果你購買的第二套房是租賃產權，其原始的使用期限是超過七年，但是只剩下7年或少於7年的時間就要到期了，那麼你還是適用於更高稅率印花稅的。

舉例來說：

你買了一棟租賃房產（這裡都指第二套房），它的使用期限本來就是只有7年，那你就無需支付更高稅率印花稅。

但是，如果你買的租賃產權房產，原本的使用期限是100年，但你買的時候已經剩下7年的使用期限了，那麼你還是需要支付更高稅率印花稅的。

5. 學生公寓（學生房）：假設這套房產的原始用途是要當做學生公寓（也就是一開始就是蓋來當學生公寓的），那麼就無需遵照更高稅率印花稅。

但是，如果你只是單純要買第二棟房產來專門出租給學生（比如這套房產當初蓋的目的就不是要當學生公寓，而是一般住宅，你只是自己要把它當做學生公寓來出租），那麼你還是得繳更高稅率印花稅的。

6. 替換掉原本的自住房：如果你購買第二棟房產是為了替換掉自己目前的自住房，也就是搬到新房子住，然後把原本的房產賣掉，那麼你可以不付更高稅率印花稅。

但你需要注意的是：在你完成新房交易時，你也需要已把舊房給售出。

如果你在完成新房交易時，你的舊房因為某些原因還沒賣掉，那麼你還是需要先付更高稅率印花稅。

這是因為你在交易完成的當下，看起來依舊是擁有兩棟房產的。

你可以在未來的3年內（也就是36個月內）把舊房賣掉；然後你就能要求稅務局退給你之前多繳的印花稅。

你可以直接線上填表，或是以書面形式來填表申請退稅，實際如何操作可以直接登入稅務局的頁面來查看：https://www.gov.uk/guidance。

另外我們還需要提醒的是：

如果你購買的第二套房是用來當做度假房，不論你是要用來自己度假用，或是當做度假房屋來出租給遊客，你都是需要支付更高稅率印花稅的。

有了上面幾點說明，我們來看以下例子的常見問題解答，能幫助你更理解各種豁免或是不能豁免「更高稅率印花稅」的情況：

1. 我現在要買一棟新的自住房，但我要把原本舊的這棟自住房改成出租房產（也就是不出售），那我買這棟新的自住房可以免除「更高稅率印花稅」嗎？

答：不可以。以你的情況來說，你這樣就等於擁有了2棟以上（包含）的房產，除非你完成新房交易時已經把舊房給賣了，否則你若想保留舊房子，那麼你買新房時就必須支付「更高稅率印花稅」。

不過，如果你未來3年內決定把舊房賣掉，你可以再向稅務局申請返還多繳的印花稅金。

2. 我一直以來都在國外工作（我是英籍），所以我在當地有買一套房子來住。我現在決定回英國，打算在英國買套新房和家人一起住（當自住房），然後把國外那套房出租，這樣我買新房也要付「更高稅率印花稅」嗎？

答：要的。不論你的房產在哪，你就已經是擁有2套房的人了，所以你是適用於「更高稅率印花稅」的。

3. 我打算買間店鋪，下層可以做生意（商業用），上層則是可以居住（住宅用），我打算把上層和下層都分別出租出去。我自己現在已有一棟自住房，也有一棟出租房，那我新買這棟住商混合的店鋪，需要繳「更高稅率印花稅」嗎？

答：不需要。「更高稅率印花稅」只適用於純住宅類房產，不適用於住商混合用途的房產。

4. 我有一棟自住房（是我的名字），我和我老公都住在裡面。現在我老公要以他的名義再去買一棟房子，然後出租出去。這樣的話我跟我老公各自都只有一棟房產，那是不是就不需要付「更高稅率印花稅」？

答：不是的。你老公投資的新房子將適用「更高稅率印花稅」，由於你們是夫妻，屬於財產共有制，所以婚後購買任何房產都會被視為一起購買的。

因此在這個情況下，即便新房子是買你老公的名字，你們也還是要支付「更高稅率印花稅」，被當做投資第二套房的。

5. 我最近離婚了，打算買棟新的自住房，但我還持有和前妻的前婚房的部份產權，那我需要付「更高稅率印花稅」嗎？

答：要的。只要你買的當下還持有之前房產的產權，那就適用於第二套房的「更高稅率印花稅」。

不過如果你在購買新房的3年內處理掉你原有舊房所持有的產權，那你可以再向稅局要求退稅的。

6. 我打算幫助兒子買房，我兒子是首次購屋者，我則是已有一套自住房。如果新房買了以後，我兒子名下有70%，而我名下只有30%產權，那我們還需要付「更高稅率印花稅」嗎？

答：需要的。因為對你來說已經是擁有了第二套房的產權了，而且這套房也不是你的主要自住房，所以即便你兒子名下有大部份產權，你只有少部份，你還是要付「更高稅率印花稅」的。

7. 我正要買我的第一套房，但在過程中卻無預警地收到了過世伯父的遺產，是繼承一套房產的20%產權。除此之外我名下原本並沒有任何房產，這樣的話我需要付「更高稅率印花稅」嗎？

答：不需要。

如果你是在買第一套房的3年內，繼承了少部份的房產（50%或低於50%），那麼你所繼承的部份房產是不會被視為第二套房的。

8. 我和4位朋友一起共同有棟房產，房子是用來出租的。這棟房子的總價值是150,000鎊，我所持有的部份是30,000鎊。我目前跟父母同住，名下沒有其他房產，打算買棟自住房搬出來住，我需要支付「更高稅率印花稅」嗎？

答：不需要。由於你所持有的部份低於40,000鎊的市價，所以你不需要支付「更高稅率印花稅」。

以上是我們針對個人投資買房時，對於「更高稅率印花稅」上會有的常見問題所做的說明。由於文章篇幅，我們無法將所有情況都一一涵蓋在內。