2018年英國房產該怎麼投資？從Buy to Let轉型成酒店式公寓

熱衷投資英國房地產的各位朋友現在可能慢慢開始意識到一個很嚴重的問題：Buy to Let似乎正在凋零。這個全世界只有英國一個國家才有的金融貸款產品，在英國現有的政策和大環境下，已經不再適合投資。

早在四五年前，HMO的慢慢普及讓投資者意識到了按房間分租賺取的利潤比普通Buy to Let要高上好多倍。現在，由於房屋的購買成本不斷上升，導致HMO的回報率逐年下降，加上管理和維護成本常年維持在比較高的水平，投資者投入的金錢和回報已經不能同當年相比。

這裡印證了一句話：任何事情越早做越有利。

那麼即將踏入2018年，怎麼樣才算是聰明的投資呢？Airbnb/Serviced Accommodation這種商業模式並不是最近才有的，因為近兩三年來Airbnb網站及家庭式旅館的興起和迅速發展，所以吸引到了越來越多的人的關注。

把房子從原來的Buy to Let轉型成酒店式公寓，最根本的變化是你所要面對的不再是租客，而是客戶。租客不繳付房租依然可以賴在房子裡且很難趕走，而客戶如果不給錢可以直接報警趕人。更重要的是，做酒店公寓是實實在在的開門做生意（Business），需要系統化的管理和團隊經營。不要小看一套小小的公寓，需要考慮的問題和做的事情都是和酒店大體一致的。

從房源的獲取（購買或商業租賃）-布置-定價-找客戶-訂單的管理（Channel Manager）-客戶入住前的溝通-入住當天如何給鑰匙和收錢-緊急事件的處理-直到客戶離開後的清潔。這一個大循環裡面每一步都非常重要。一方面出錯可能會影響到下一個訂單, 或者影響到客戶的評價(Review)，這些本身都是一環扣一環。我從今年4月開始涉足這一領域，期間遇到了非常多的問題，例如，我們的第二個客人，在全新的房屋內開大麻派對，把房子弄得烏煙瘴氣面目全非，還被鄰居不斷投訴。

還有常見的是，客人拿盜用的銀行卡來付錢導致銀行要求退款（Chargeback）。再有比如夏天入住率很高，但冬天突然沒人訂了等等。

房源的獲取

可以是自己購買的房子，也可以是通過商業租賃的形式，從房東直接租下來，每個月交付租金，然後把房子以酒店式公寓的房子運營。這裡也有許多要注意的問題，比如一般的公寓無法拿來做酒店式公寓，因為在lease的條款裡面會涉及到房屋不能用於商業用途。如果你想偷偷做，有很多管理公司也會定期上booking.com或者airbnb抽查，看看有沒有自己管轄的房屋被拿來做酒店。一旦被發現就會先警告後罰款。

布置

這是一個比較大的學問。布置的色彩搭配，家具選擇都會直接影響到客戶是否下訂單。這裡可以學習一下色彩搭配的知識，或者直接找室內布置和攝影的專業人士。

定價

與Rightmove和Zoopla上查找和比較周邊地區租金的情況類似，酒店式公寓每晚的定價也可以通過各大酒店平台網站例如Airbnb, Booking.com, Agoda等來做一個比較。另外相關定價也是需要根據實際運營情況和季節來作出相應的變化。比如周末的價格一般比周中要貴，淡季需要提供一些優惠等等。

找客戶

除了前面提到把房子放在主要的第三方酒店網站平台以外，也可以通過社交平台（微信，微博，facebook）免費打廣告，甚至搭建自己的網站，讓客戶從網站直接下單。因為第三方平台的中介費都特別貴，客戶如果在我們自己的平台下單，他們可以優惠，我們也省下了不菲的中介費，雙贏。

訂單的管理

如果只有1-2套酒店式公寓，且只是放在1-2個主要平台上，那麼只需要依靠他們平台自帶的後台系統來管理即可。如果房子數量比較多，投放的平台數量超過5個，那麼為了管理的便捷，我們一般會使用「平台管理系統」（Channel Manager），只要其中一個平台收到訂單或者取消訂單，那麼這個系統會自動在其它所有平台即時更新，就避免了手動調整的麻煩和重複訂單（Overbooking）的風險。

客戶的溝通

有些客戶在入住前有特殊的要求，或者已經入住了，但有需要和房主溝通時，都需要在比較短的期間內回復並解決。這就跟租客很不相同。普通租客只是房東和租客的關係，有問題可以一周內解決，而酒店式公寓必需要認清我們是服務行業，入住的是顧客，有問題都要第一時間解決。

入住Check-in和付款

這是酒店式公寓和傳統酒店完全不同的地方，酒店24小時都有前台可以為客戶服務。酒店式公寓不可能提供這種配套，所以如何給鑰匙也是一個比較大的難題。作為投資者的我們，每次親自去給鑰匙，是非常低效的方法。客人即便已經告知了他們預計到達時間，但是依然會因為各種原因不能準時，這時候如果親自去check in，就不知道要等到幾時了，非常耗時耗力，更別說有些客人根本不知道自己幾點能到。所以建議使用密碼鎖來存放鑰匙，在客人入住當天提供密碼，客人可以隨時入住，非常方便。另外付款方面，酒店可以選擇現金，刷卡，電話付款和轉賬等方式。當然，各種付款方式都有利有弊，以後的文章會再介紹。

清潔

客人早上10點離開後，跟傳統酒店一樣，清潔人員就應該到位開始清潔衛生和換洗毛巾床單被罩等。酒店的清潔工是全職雇員，他們每天有固定的上班時間，上班就打掃。我們請的清潔工是按次數付錢，約束力度不如酒店，她們有可能由於各種原因不能每次都來清潔。所以我們需要有幾個備選人員，且要提前安排好。這是比酒店要繁雜的地方。

酒店式公寓雖然投入的精力成本比較大，但是對房子可以有最大程度的維護，金錢回報也是相當可觀。在Buy to Let不斷被壓縮的大環境下，思則變，變則通。