苏格兰买房记

首先要先声明，我到现在都还没有成功在苏格兰买到房子，所以这篇文章的背后并没有一个成功的案例。但我在这一年多断断续续的看房过程中，也不断积累了一些自己的心得，希望可以分享给大家，愿大家在买房的道路少走点弯路，都能顺顺利利地找到自己满意的安家之所。本文主要分为三部分：要不要买房子；买什么样的房子和如何买房子。内容都是基于我这一年多的看房经历、向许多朋友请教和跟各种中介聊天，也有自己做的一些研究和思考，如有错误的地方请多包涵。

1. 要不要买房？

先简单说一下我的背景，坐标苏格兰格拉斯哥，已婚未育，预计至少会在格拉斯哥生活三年以上。我觉得判断是否需要买房，要思考以下两点：

是否有刚需

这个也是因人而异，比如我个人觉得怀孕到生小孩期间是要在自己的房子里的，有一定的安全感，而且可以完全按自己喜好布置房间，不必受房东或者中介的约束。而如果你随意而安，或者极为幸运地碰上了个好房东，这条可以pass。苏格兰的本地同龄人就很少有考虑买房子的，我们身边只有一位已经有三个孩子的苏格兰大叔有买房意向，时不时能跟我们交换一些房屋信息。

投资回报率

如果弹性比较大，觉得住在租的房子跟住在自己的房子没有区别的话，那可以从经济的角度衡量一下租房和买房的成本和收益，把买房子当成一种投资，这其中重点考虑的因素有：房租，房价（首付，贷款及利息），维护房屋的费用（property factor 类似国内物业，负责维修清洁等），当地房地产市场，房价的波动，房屋出手的难易程度（流动性），市场平均收益率，如果需要从国内周转资金还需要考虑汇率的波动。

我当时的情况是，我们几年内还没有要孩子的计划，工作也没有完全定下，所以比较摇摆，但考虑到我们至少还要在这里住上三年，房租大概£600（一个一室一厅的flat），三年下来就是2万多英镑，跟所租的房子非常类似的房子市场上大概11万英镑左右，这俩数字一比就觉得这边房租太高，房价还是比较低的（跟英格兰相比，跟首都帝都相比），就觉得应该买房。

2. 买什么样的房子？

如果已经决定要买房，那就要意志坚决，定好自己的预算、理想房型和地理位置。我觉得自己一直没有买到房子就是意志不坚决，犹犹豫豫，而且没有想清楚到底自己想要什么样的房子。

这里首先介绍两个买房网站，（也都各自有app）一个是Rightmove， 另一个是Zoopla。市场上出售的房子绝大多数都会登在这两个网站上，而且还能找到房子的历史价格和市场估价。比如下面的截图是在Zoopla搜索格拉斯哥Harbour的房子，可以看到这套301最开始房价是16万英镑，2009年金融危机之后房价跌落11.695万英镑，目前估计是14.9万英镑。

新房子VS 老房子

苏格兰这边市场上出售的绝大部分是老房子，只有少数的新房子。新房子在保温节能方面肯定大大优于老房子，在看房子的时候，我会很看重房子的能源表现，这个可以从能源表现证书上Energy Performance Certificate (EPC)了解，一共分为A-G七个级别，有两个数值，一个是当前的数值，一个是房子通过节能改造可以达到的数值，如下图：

我一般会把C级以下的就直接排除了，因为电费太高啊。苏格兰这边气温低，我又不抗冻，九月初就需要开暖气了，一直开到来年四月，所以电费作为家里一个大头费用是我的重要考虑因素。

但老房子一般层高比较高，在屋子里呆着痛快啊，可能因为本人身高比较高哈，不喜欢太低的房子，觉得有些压抑。这是因为这边九几年就实行新的建房规定，不允许房子再建的跟维多利亚时期那么高了。其实这也挺矛盾的，房子高就肯定耗能也高，就跟我一第条相矛盾了。所以买房子跟所有事情都一样需要做出取舍啊！我还有一点特别喜欢老房子的是--老房子高高的漂亮的飘窗（bay window），就像下图一样：

老房子还有一点好处，比较保值，而新房子的价值会更容易受市场影响。比如上面提到的那套Harbour的房子是05年新建的房子，金融危机导致价格暴跌，而同时期老房子价格基本没有什么变化。

在地理位置比较优越的新房子一般比较大，价格比较高，比如下面这套邮编是G12的：

也有位置稍微偏一些的，一般都是联排和独栋的（detached/semi-detached）。

地理位置

关于房地产投资，有那么个大家都知道的黄金守则：location location location。我承认地理位置很重要，但如何判断一个地理位置的好坏呢？我觉得也是因人而异，看你购房的目的。如果有小孩子，那就要看学区了。是的，哪里都是有学区之分的。在格拉斯哥，Jordanhill 高中是公认的最好的高中，因此Jordanhill地区的房子非常抢手。格拉斯哥大学附近的房子也是非常受欢迎的，一部分是父母为即将入学的孩子购买，一部分是地产投资人买完用以出租给学生或者在大学工作的老师们（buy-to-let）。

近些年，邮编为G3的Finnieston地区的房子也比较火，主要是中国房东在此地区投资，用以出租给中国学生。这里步行到格拉斯哥大学距离适中，生活设施齐全，房价也不是很高，并且还有一批学生宿舍也在这边集聚起来，中国学生比较喜欢抱团，都倾向租这边的房子。

本地人比较喜欢Hyndland地区，跟几个当地朋友聊天，都表示如果在预算之内，Hyndland是首选，房价稳步上升，社区非常安全和谐，绿化也做的好。我们报价的房子基本都是在这个地区的，每次都至少有十个以上竞争对手，也证实了其受欢迎程度。

如果是一大家子，目标是在郊区买一个大house，Bearsden & Newton Mearns 也是非常不错的两个郊区。千万不要以为郊区就会便宜，这边跟国内不一样的是，大家都很看重社区（neighbourhood），Bearsden & Newton Mearns 可以看作是有钱人的社区，所以房价也是一个进入这个社区的门槛。

在格拉斯哥南部（south side），尤其是Govan地区，常被看作比较不好的地区，比较多的罗马尼亚人居住在此。这也可以在房价上体现出来。比如下面这套四室的flat，要价才125,000英镑。同样的房子在Hyndland没有400,000是肯定拿不下的。

除此以外，交通情况，生活设施（超市，医院，餐馆），也要因人而异地考虑进来。比如我特别喜欢逛超市，又不想专门开车去，就会选择步行距离有大超市的。

内部装修情况

这点对于要买新房子的朋友可以跳过，因为新房子一般都带统一的装修。老房子就涉及装修情况了。跟国内不同的是，在国内，一个小区的房子价格不会有太大出入。而这里，装修得很好的房子会比没装修的贵出很多。我在看房的过程中了解到，有一些人专门买那种装修地非常过时的房子，然后自己装修再卖出去，利润相当可观。这可能是因为英国人工非常贵，如果你自己不懂装修，那么装修会是很大的一部分开销。

我看过的房子里有那么一套，记忆犹新，房主是一位心理医生，特别注意房间色调的搭配和小细节的设计，整套房子让人呆着都特别舒服。这就让人想多花钱购买她的设计。

所以大家就要想好，是买装修好的房子，还是选择自己装修。另外，这里的装修不仅指房间表面上的设计，还包括房屋的基本条件，比如电路，是否通天然气，是否是双层玻璃等等。这里要参考一个重要文件-home report就是房屋报告，每一个出售的房子按法律要求都有一份房屋报告，详列出各种关于这套房子的信息，比如室内面积，市场估计等等。这其中，有一部分是关于房屋情况的（condition），把房子细分成各个部分比如墙, 窗户， 房顶，地板等等，按照其当前的情况分为三类：Category 1， 2，3. Category 1 代表没有问题，Category 2 代表将来需要维修或者替换，但目前还能用，Category 3就是亮红灯了，需要立即维修或更换。

市场上有些房子是百岁老人去世以后，子女出售。这些房子的特点就是年久失修，特别有历史感。这就可能需要我们大改，比如改电路，通天然气，全部翻修。所以这些房子要价会比较低，但我们一定要把装修的费用考虑进去。

我是对装修完全不懂，而且在这边还有个语言问题，我们之前请过的电工或者修洗衣机的，英语口音都特别重，而且费用很高。所以我觉得请人装修风险比较大。我会尽量避免这种房子，选择装修好的。但如果你懂装修，喜欢装修，那真的可以捡捡漏，买一套低于市场平均价格的房子呢。

其他因素

停车位对于有车的朋友也是重点考虑因素，因为现在有车的人越来越多，停车位就相对紧张了。最好买那种有指定停车位的房子，很多老房子没有明确的停车位，有时候你需要绕着自己家兜很多圈去找一个停车位，而新房子很多都有地下停车场。当然这里主要是指楼房（flat），别墅一般都会有自己的车库。

房子的朝向，厕所是否有窗户（格拉斯哥特别潮，厕所特别容易长霉），是否有独立的厨房（中国人炒菜油烟大），小区出售出租的数量（曾经看过一套房对门就是做airbnb的，果断排除了，觉得不安全）这些都是我个人会考虑的一些因素。

最后，还有一点需要考虑的是—房屋税（Council Tax）。它是根据你的房子的价值和房子里所居住的人数决定的，那些一层两户的就比一层三四户的贵。房屋税是一年一交，学生不需要交，还有一些减免的情况，具体可以看政府网站。一般home report上都会提及房子的房屋税等级，等级分为A-H，如下图：

大家也可以上政府网站上输入邮编查询房屋税等级：https://youraccount.glasgow.gov.uk

3. 怎么买房子？

想好要买什么样的房子了，就可以开始条件搜索起来啦。这里推荐rightmove的app。

它可以设定目标区域，房子类型，房间数，价格，房子什么时候开始在市场出售的等搜索条件，可以非常有效的帮助你锁定自己想要的房子。我通常会每天刷一下，设置成只看24小时以内添加到市场的房子，如下图：

这样市场一出新房子，我就可以马上看到了。索搜的同时可以开始联系一个律师了（solicitor）。律师可以请朋友推荐，各种房屋中介也会推荐律师，有些中介比如Aberdein Considine，它就既有房屋中介的业务，也有律师部门，还有金融贷款服务。一般联系完一个律师，他会给你一个报价，就是律师费用，一般在1000镑左右，这也看律师是合伙人还是associate，价格会有一些浮动。通常价格是固定的，不是按工时或工作量计费。如果你觉得可以，就可以请他做你的律师了。这时候看不同的律所要求，有的需要你本人带着护照去律所签个合同，有的就直接把合同发给你，不需要你本人去律所。关于付费时间，我了解到的都是出价成功以后再付律师费。（我的律师到现在也没拿到钱呢，要不要同情一下）

当你搜索房子的时候，关于房子的价格，一般会看到两种报价，一个是Offers over，一个是Fixed price，这里要提醒大家，绝大多数正常的房子都是Offers over, 而且这个数字会远远低于最后的出售价。而Fixed price 房屋一般是一段时间都卖不去的房子（新房子除外），所以一定要慎重购买。

在苏格兰买二手房要采取一种竞标的方式，这个Offers over 作为起拍价，没有任何参考价值。这里你需要联系房屋中介，索要Home report, 查找房子的市场价值market value。 有些房屋中介会直接把Home report挂到网站上，可以直接查看。目前的苏格兰房地产市场比较供不应求，所以在比较受欢迎的地区，报价一般是market value 再加价10%-15%。这里再说一下这个万恶的竞标方式，明显地倾向卖方。具体的流程是，如果你对房子感兴趣，就可以联系律师，给出自己的出价（offer），律师还会问到你期望的入住时间。然后律师会把这些信息一律递到卖房律师那里。如果卖方同意了这个出价，你们就达成了合意，可以交给律师处理后续的法律事宜。

但是对于比较受欢迎的区域的房子，目前比较常见的流程是，如果你是第一个要出价的人，当你请律师出价以后，律师会告诉你中介在等另一个人表示购买意向(Note of Interest)，这样就构成两个口头的购买意向，中介就可以设置一个截止日期（Closing Date），要求大家在截至日期之前提出正式报价（offer）。当然如果在你之前已经有两个以上的人表示购买意向了，中介会直接告诉你截止日期。在截止日期当天，中介会把收集上来的报价告诉给卖房律师，由房主决定最后卖给谁。而作为买房是不知道其他人的报价的，只能知道大概有多少人竞争。

这个过程中律师一般会给一些出价意见，但我们的律师比较保守，我们每次按他的意见出价都买不到房子，后来我们会在他的意见的基础上再加个3%左右，结果到了第二名，第一名比市场价值高出了25%。。。有个中介大姐特别同情我，鼓励我千万不要放弃，一定要坚持出价，告诉我很多人都是坚持了五六年才买上的。。。

有点跳跃了，当搜索完符合条件的房子，看完home report， 对价格和房屋状况都比较满意，就可以联系中介看房了，实地考察一下房子周边环境和房子的自身条件。有时候是房主亲自带你看房，因为他们觉得自己介绍的会更详细一些，他们也想了解一下买房子的人，多数时候还是中介带着看房的。出售房子的楼门口会刮着一个牌子，有中介名称和出售“For sell”的字样。

当卖出去以后，他们还会把加盖一块板子“sold”卖出去了！还有“sold at closing date” “在截至日期卖出去的”；”sold in three days”“三天就卖出去了”，类似的板子，都是用以宣传房屋中介公司的。这里作为买房的帖子就不具体介绍房屋中介公司了，但想提一下Clyde多用“sold at closing date”， 我们出价的好几套房子都是Clyde作为中介销售的。

看完房子如果比较满意就可以联系律师出价了，过程就像上面说的一样，就是一场没有硝烟的战争。我每次截止日期当天，都像等高考成绩一样焦虑，每次收到失败的结果，都要大吃一顿补补元气。

所以到目前为止，我还不知道出价成功以后的事情，但听朋友说，后面的过程是相当轻松愉快的，哎，希望我也可以尽快推进到下一个环节，然后再来更新这篇文章！