蘇格蘭買房記

首先要先聲明，我到現在都還沒有成功在蘇格蘭買到房子，所以這篇文章的背後並沒有一個成功的案例。但我在這一年多斷斷續續的看房過程中，也不斷積累了一些自己的心得，希望可以分享給大家，願大家在買房的道路少走點彎路，都能順順利利地找到自己滿意的安家之所。本文主要分為三部分：要不要買房子；買什麼樣的房子和如何買房子。內容都是基於我這一年多的看房經歷、向許多朋友請教和跟各種中介聊天，也有自己做的一些研究和思考，如有錯誤的地方請多包涵。

1. 要不要買房？

先簡單說一下我的背景，坐標蘇格蘭格拉斯哥，已婚未育，預計至少會在格拉斯哥生活三年以上。我覺得判斷是否需要買房，要思考以下兩點：

是否有剛需

這個也是因人而異，比如我個人覺得懷孕到生小孩期間是要在自己的房子裡的，有一定的安全感，而且可以完全按自己喜好布置房間，不必受房東或者中介的約束。而如果你隨意而安，或者極為幸運地碰上了個好房東，這條可以pass。蘇格蘭的本地同齡人就很少有考慮買房子的，我們身邊只有一位已經有三個孩子的蘇格蘭大叔有買房意向，時不時能跟我們交換一些房屋信息。

投資回報率

如果彈性比較大，覺得住在租的房子跟住在自己的房子沒有區別的話，那可以從經濟的角度衡量一下租房和買房的成本和收益，把買房子當成一種投資，這其中重點考慮的因素有：房租，房價（首付，貸款及利息），維護房屋的費用（property factor 類似國內物業，負責維修清潔等），當地房地產市場，房價的波動，房屋出手的難易程度（流動性），市場平均收益率，如果需要從國內周轉資金還需要考慮匯率的波動。

我當時的情況是，我們幾年內還沒有要孩子的計劃，工作也沒有完全定下，所以比較搖擺，但考慮到我們至少還要在這裡住上三年，房租大概£600（一個一室一廳的flat），三年下來就是2萬多英鎊，跟所租的房子非常類似的房子市場上大概11萬英鎊左右，這倆數字一比就覺得這邊房租太高，房價還是比較低的（跟英格蘭相比，跟首都帝都相比），就覺得應該買房。

2. 買什麼樣的房子？

如果已經決定要買房，那就要意志堅決，定好自己的預算、理想房型和地理位置。我覺得自己一直沒有買到房子就是意志不堅決，猶猶豫豫，而且沒有想清楚到底自己想要什麼樣的房子。

這裡首先介紹兩個買房網站，（也都各自有app）一個是Rightmove， 另一個是Zoopla。市場上出售的房子絕大多數都會登在這兩個網站上，而且還能找到房子的歷史價格和市場估價。比如下面的截圖是在Zoopla搜索格拉斯哥Harbour的房子，可以看到這套301最開始房價是16萬英鎊，2009年金融危機之後房價跌落11.695萬英鎊，目前估計是14.9萬英鎊。

新房子VS 老房子

蘇格蘭這邊市場上出售的絕大部分是老房子，只有少數的新房子。新房子在保溫節能方面肯定大大優於老房子，在看房子的時候，我會很看重房子的能源表現，這個可以從能源表現證書上Energy Performance Certificate (EPC)了解，一共分為A-G七個級別，有兩個數值，一個是當前的數值，一個是房子通過節能改造可以達到的數值，如下圖：

我一般會把C級以下的就直接排除了，因為電費太高啊。蘇格蘭這邊氣溫低，我又不抗凍，九月初就需要開暖氣了，一直開到來年四月，所以電費作為家裡一個大頭費用是我的重要考慮因素。

但老房子一般層高比較高，在屋子裡呆着痛快啊，可能因為本人身高比較高哈，不喜歡太低的房子，覺得有些壓抑。這是因為這邊九幾年就實行新的建房規定，不允許房子再建的跟維多利亞時期那麼高了。其實這也挺矛盾的，房子高就肯定耗能也高，就跟我一第條相矛盾了。所以買房子跟所有事情都一樣需要做出取捨啊！我還有一點特別喜歡老房子的是--老房子高高的漂亮的飄窗（bay window），就像下圖一樣：

老房子還有一點好處，比較保值，而新房子的價值會更容易受市場影響。比如上面提到的那套Harbour的房子是05年新建的房子，金融危機導致價格暴跌，而同時期老房子價格基本沒有什麼變化。

在地理位置比較優越的新房子一般比較大，價格比較高，比如下面這套郵編是G12的：

也有位置稍微偏一些的，一般都是聯排和獨棟的（detached/semi-detached）。

地理位置

關於房地產投資，有那麼個大家都知道的黃金守則：location location location。我承認地理位置很重要，但如何判斷一個地理位置的好壞呢？我覺得也是因人而異，看你購房的目的。如果有小孩子，那就要看學區了。是的，哪裡都是有學區之分的。在格拉斯哥，Jordanhill 高中是公認的最好的高中，因此Jordanhill地區的房子非常搶手。格拉斯哥大學附近的房子也是非常受歡迎的，一部分是父母為即將入學的孩子購買，一部分是地產投資人買完用以出租給學生或者在大學工作的老師們（buy-to-let）。

近些年，郵編為G3的Finnieston地區的房子也比較火，主要是中國房東在此地區投資，用以出租給中國學生。這裡步行到格拉斯哥大學距離適中，生活設施齊全，房價也不是很高，並且還有一批學生宿舍也在這邊集聚起來，中國學生比較喜歡抱團，都傾向租這邊的房子。

本地人比較喜歡Hyndland地區，跟幾個當地朋友聊天，都表示如果在預算之內，Hyndland是首選，房價穩步上升，社區非常安全和諧，綠化也做的好。我們報價的房子基本都是在這個地區的，每次都至少有十個以上競爭對手，也證實了其受歡迎程度。

如果是一大家子，目標是在郊區買一個大house，Bearsden & Newton Mearns 也是非常不錯的兩個郊區。千萬不要以為郊區就會便宜，這邊跟國內不一樣的是，大家都很看重社區（neighbourhood），Bearsden & Newton Mearns 可以看作是有錢人的社區，所以房價也是一個進入這個社區的門檻。

在格拉斯哥南部（south side），尤其是Govan地區，常被看作比較不好的地區，比較多的羅馬尼亞人居住在此。這也可以在房價上體現出來。比如下面這套四室的flat，要價才125,000英鎊。同樣的房子在Hyndland沒有400,000是肯定拿不下的。

除此以外，交通情況，生活設施（超市，醫院，餐館），也要因人而異地考慮進來。比如我特別喜歡逛超市，又不想專門開車去，就會選擇步行距離有大超市的。

內部裝修情況

這點對於要買新房子的朋友可以跳過，因為新房子一般都帶統一的裝修。老房子就涉及裝修情況了。跟國內不同的是，在國內，一個小區的房子價格不會有太大出入。而這裡，裝修得很好的房子會比沒裝修的貴出很多。我在看房的過程中了解到，有一些人專門買那種裝修地非常過時的房子，然後自己裝修再賣出去，利潤相當可觀。這可能是因為英國人工非常貴，如果你自己不懂裝修，那麼裝修會是很大的一部分開銷。

我看過的房子裡有那麼一套，記憶猶新，房主是一位心理醫生，特別注意房間色調的搭配和小細節的設計，整套房子讓人呆着都特別舒服。這就讓人想多花錢購買她的設計。

所以大家就要想好，是買裝修好的房子，還是選擇自己裝修。另外，這裡的裝修不僅指房間表面上的設計，還包括房屋的基本條件，比如電路，是否通天然氣，是否是雙層玻璃等等。這裡要參考一個重要文件-home report就是房屋報告，每一個出售的房子按法律要求都有一份房屋報告，詳列出各種關於這套房子的信息，比如室內面積，市場估計等等。這其中，有一部分是關於房屋情況的（condition），把房子細分成各個部分比如牆, 窗戶， 房頂，地板等等，按照其當前的情況分為三類：Category 1， 2，3. Category 1 代表沒有問題，Category 2 代表將來需要維修或者替換，但目前還能用，Category 3就是亮紅燈了，需要立即維修或更換。

市場上有些房子是百歲老人去世以後，子女出售。這些房子的特點就是年久失修，特別有歷史感。這就可能需要我們大改，比如改電路，通天然氣，全部翻修。所以這些房子要價會比較低，但我們一定要把裝修的費用考慮進去。

我是對裝修完全不懂，而且在這邊還有個語言問題，我們之前請過的電工或者修洗衣機的，英語口音都特別重，而且費用很高。所以我覺得請人裝修風險比較大。我會儘量避免這種房子，選擇裝修好的。但如果你懂裝修，喜歡裝修，那真的可以撿撿漏，買一套低於市場平均價格的房子呢。

其他因素

停車位對於有車的朋友也是重點考慮因素，因為現在有車的人越來越多，停車位就相對緊張了。最好買那種有指定停車位的房子，很多老房子沒有明確的停車位，有時候你需要繞着自己家兜很多圈去找一個停車位，而新房子很多都有地下停車場。當然這裡主要是指樓房（flat），別墅一般都會有自己的車庫。

房子的朝向，廁所是否有窗戶（格拉斯哥特別潮，廁所特別容易長霉），是否有獨立的廚房（中國人炒菜油煙大），小區出售出租的數量（曾經看過一套房對門就是做airbnb的，果斷排除了，覺得不安全）這些都是我個人會考慮的一些因素。

最後，還有一點需要考慮的是—房屋稅（Council Tax）。它是根據你的房子的價值和房子裡所居住的人數決定的，那些一層兩戶的就比一層三四戶的貴。房屋稅是一年一交，學生不需要交，還有一些減免的情況，具體可以看政府網站。一般home report上都會提及房子的房屋稅等級，等級分為A-H，如下圖：

大家也可以上政府網站上輸入郵編查詢房屋稅等級：https://youraccount.glasgow.gov.uk

3. 怎麼買房子？

想好要買什麼樣的房子了，就可以開始條件搜索起來啦。這裡推薦rightmove的app。

它可以設定目標區域，房子類型，房間數，價格，房子什麼時候開始在市場出售的等搜索條件，可以非常有效的幫助你鎖定自己想要的房子。我通常會每天刷一下，設置成只看24小時以內添加到市場的房子，如下圖：

這樣市場一出新房子，我就可以馬上看到了。索搜的同時可以開始聯繫一個律師了（solicitor）。律師可以請朋友推薦，各種房屋中介也會推薦律師，有些中介比如Aberdein Considine，它就既有房屋中介的業務，也有律師部門，還有金融貸款服務。一般聯繫完一個律師，他會給你一個報價，就是律師費用，一般在1000鎊左右，這也看律師是合伙人還是associate，價格會有一些浮動。通常價格是固定的，不是按工時或工作量計費。如果你覺得可以，就可以請他做你的律師了。這時候看不同的律所要求，有的需要你本人帶着護照去律所簽個合同，有的就直接把合同發給你，不需要你本人去律所。關於付費時間，我了解到的都是出價成功以後再付律師費。（我的律師到現在也沒拿到錢呢，要不要同情一下）

當你搜索房子的時候，關於房子的價格，一般會看到兩種報價，一個是Offers over，一個是Fixed price，這裡要提醒大家，絕大多數正常的房子都是Offers over, 而且這個數字會遠遠低於最後的出售價。而Fixed price 房屋一般是一段時間都賣不去的房子（新房子除外），所以一定要慎重購買。

在蘇格蘭買二手房要採取一種競標的方式，這個Offers over 作為起拍價，沒有任何參考價值。這裡你需要聯繫房屋中介，索要Home report, 查找房子的市場價值market value。 有些房屋中介會直接把Home report掛到網站上，可以直接查看。目前的蘇格蘭房地產市場比較供不應求，所以在比較受歡迎的地區，報價一般是market value 再加價10%-15%。這裡再說一下這個萬惡的競標方式，明顯地傾向賣方。具體的流程是，如果你對房子感興趣，就可以聯繫律師，給出自己的出價（offer），律師還會問到你期望的入住時間。然後律師會把這些信息一律遞到賣房律師那裡。如果賣方同意了這個出價，你們就達成了合意，可以交給律師處理後續的法律事宜。

但是對於比較受歡迎的區域的房子，目前比較常見的流程是，如果你是第一個要出價的人，當你請律師出價以後，律師會告訴你中介在等另一個人表示購買意向(Note of Interest)，這樣就構成兩個口頭的購買意向，中介就可以設置一個截止日期（Closing Date），要求大家在截至日期之前提出正式報價（offer）。當然如果在你之前已經有兩個以上的人表示購買意向了，中介會直接告訴你截止日期。在截止日期當天，中介會把收集上來的報價告訴給賣房律師，由房主決定最後賣給誰。而作為買房是不知道其他人的報價的，只能知道大概有多少人競爭。

這個過程中律師一般會給一些出價意見，但我們的律師比較保守，我們每次按他的意見出價都買不到房子，後來我們會在他的意見的基礎上再加個3%左右，結果到了第二名，第一名比市場價值高出了25%。。。有個中介大姐特別同情我，鼓勵我千萬不要放棄，一定要堅持出價，告訴我很多人都是堅持了五六年才買上的。。。

有點跳躍了，當搜索完符合條件的房子，看完home report， 對價格和房屋狀況都比較滿意，就可以聯繫中介看房了，實地考察一下房子周邊環境和房子的自身條件。有時候是房主親自帶你看房，因為他們覺得自己介紹的會更詳細一些，他們也想了解一下買房子的人，多數時候還是中介帶着看房的。出售房子的樓門口會刮着一個牌子，有中介名稱和出售「For sell」的字樣。

當賣出去以後，他們還會把加蓋一塊板子「sold」賣出去了！還有「sold at closing date」 「在截至日期賣出去的」；」sold in three days」「三天就賣出去了」，類似的板子，都是用以宣傳房屋中介公司的。這裡作為買房的帖子就不具體介紹房屋中介公司了，但想提一下Clyde多用「sold at closing date」， 我們出價的好幾套房子都是Clyde作為中介銷售的。

看完房子如果比較滿意就可以聯繫律師出價了，過程就像上面說的一樣，就是一場沒有硝煙的戰爭。我每次截止日期當天，都像等高考成績一樣焦慮，每次收到失敗的結果，都要大吃一頓補補元氣。

所以到目前為止，我還不知道出價成功以後的事情，但聽朋友說，後面的過程是相當輕鬆愉快的，哎，希望我也可以儘快推進到下一個環節，然後再來更新這篇文章！