英國租房關於租約、租期的注意事項

相信大家在英國租房應該或多或少都曾有過關於「租約」的疑問，尤其對於初來乍到的留學生來說，想要體驗自己在外租住房子的樂趣，但同時又搞不清楚關於租約、租期的相關規定，心裏面很是糾結。其中大家比較多的問題，都是在於「租約到期後該怎麼辦？」，「在租期內能不能提早離開？」，「如果可以（或者不可以）又該怎麼做？」等等……

尤其現在臨近1月，冬季開學或者是要開始新學期的留學生們，都可能處於正在找新房子的階段，所以針對大家常見會有的租約問題，今天就做個總整理。

如何終止租約？

講到終止租約的問題，首先我們必須要分成兩個方面來看：1. 約滿離開；2. 在約期內提前離開。

一般來說，在這類的私人住房租賃上，房東或者中介通常會提供租客具有固定時長的「短期保證租房協議（Assured Shorthold Tenancy）」。這類租約通常是提供1年、2年或者更短的6個月租期（尤其是針對學生來說）。

這種租約的租期是屬於「固定時期（fixed term）」，也就是說，租客不可以在固定時期之前提早結束租約，否則房東可以要求租客支付剩下時期的租金。

舉例來說：小明的租期是8個月，但他在住滿6個月時就想要提前搬走，這個時候在沒有其他特殊條款的情況之下，房東是有權利要求小明把剩下2個月的租金也給付了才可以搬走的。

知道了這個大前提後，我們就可以再回來看看兩種不同的情況下，租客想要搬走、終止租約的詳細做法：

1. 在約期內提前離開

中斷條款（break clause）

在租約上有「中斷條款（break clause）」的情況下，租客是可以依照租約上的規定來提早結束租約的。換句話說，假設你是正在找新房子的租客，你在要簽約的時候，可以向房東或者中介詢問看看，是不是可以在租約內加入「中斷條款（breakclause）」。因為對於某些人，尤其是留學生來說，也就是在英國呆個幾年的時間（尤其是碩士課程，也就是1至2年的時間），扣除掉一開始住在宿舍的時間，有可能自己只需要找個可以住個幾個月的房子。

但是，許多房東或者房屋中介，提供的租約往往是1年起跳，留學生如果什麼都不知情就傻傻地簽約了，之後很可能會反而損失了一大筆錢。這也就是為什麼，如果租客們覺得自己不會租到所規定的租期那麼長，可以事前跟房東或中介討論在租約中加上「中斷條款（break clause）」的可能性。

所謂的「中斷條款」，指的是在固定時期（fixed term）內，房東和租客雙方都有提早結束租約的權利。租客和房東須在固定時期內，以書面通知對方來中斷租約。

舉例來說：小明和房東簽了1年的租約，裡頭加上了中斷條款，規定租客必須至少住滿6個月。那麼，即便小明沒有住滿1年，但他已經住滿了６個月，他就可以按照租約內的規定，提早告知房東自己想要搬走（通常是提前1個月至2個月告知）；而房東也不能無理拒絕他。

轉租（Assign）或分租（Sublet）條款

這類條款指的是原租客想要在租期內提早搬走，而租約里又沒有中斷條款（因為在很多時候，房東們會傾向於把房子長租出去，而不是不停地找新租客，因此不太願意加入中斷條款），那麼原租客在找到其他人來頂替自己的租約的情況下，也可以提早搬走。

需要注意的是：在這種情況下，租客必須提前（按租約的規定）通知房東，自己什麼時候想要搬走，以及找到承租者想要承擔餘下的租期。房東一般是不可以不合理地拒絕轉租的許可。

獲得房東同意

如果租約中既沒有中斷條款，也沒有轉租或者分租條款的話，那麼租客若是想提前離開，就必須和房東商量了。只有在房東允許租客離開的情況下，租客才可以離開；否則就是違反合同。房東有權追究租客的違約責任。需要注意的是：在詢問房東的意願時，最好是以書寫的方式，像是書信或者電郵，才能留下確切的證據，避免之後的誤解或糾紛。

約滿離開

一般來說，如果租約到期後，租客沒有搬離房屋的話，原本的「固定租期（Fixed term）」就自動變成「周期性租期（Periodic tenancy）」。周期性租期可以是無期限的。根據租約各自的規定，周期性租期的「周期」可以是以「周」，或者以「月」計算。

如果租客住到約滿的幾個月後，決定要搬走的話，也是需要依照租約上的規定，提前告知房東（像是提前1個月告知），房東同樣也不能拒絕租客的終止要求。那如果是租約剛到期的那天（也就是租約最後一天）想要搬走呢？你的租約上同樣會有規定，你是否應該要提前告知房東。需要提前告知的情形有以下：

你的租約上有寫說：如果你打算在租約到期當天離開，你需要提前告知房東；

你的租約上有寫說：在「固定租期（Fixed term）」結束後，這份租約會自動以「周期性租期（Periodic tenancy）」持續下去。

需要注意的是：你需要提前多少時間告知，也是要依照租約上的規定（像是1個月）。另外，如果你的租約沒有特別指出來，那麼租客不需要提前告知也能在固定租期（Fixed term）租約的最後一天搬走。

聯合租約

對留學生來說，和自己的同學和朋友一起租房，也是留學生活中很大的樂趣之一。而這時候，像這樣三五成群的租客們一起租房，就可以跟房東簽訂「聯合租約（Joint Tenancy Agreement）」。「聯合租約」就是要求租客一次性地把房子裡面所有的房間都承租下來，也就是不以單獨房間（一間一間地）各租各的。

每位租客在這棟房子內都有着一樣的權利和責任。如果其中一位租客想要離開，就需要找到新的租客來替代他或她，否則留下來的租客就需要負擔離開的這位租客的租金。

這種租約的好處在於簡化了租約合同，不需要針對每個房間分別簽合同。但是也有一定的壞處，因為若是聯合租約中的其中一個人違反了合同（例如：沒有按時交付房租），其他人也會被視為，同樣違反了合同。因此在這種情況下，如果你有意想通過聯合租約來租房的話，一定要找到非常了解、非常值得信賴的朋友，以免將來發生不必要的糾紛。

最後，在租房方面，除了租約以外，還有其他方面如押金，房屋修繕，地稅和水電賬單等問題，都是租客們在租房前需要事先做好功課的。