在英国首套房就想投资出租房怎么操作？

近年来，有许多英国年轻人不走寻常路：第一套房不想自己住，而是投资购房出租（Buy to Let）房产，租出去，自己当房东，利用租金还贷，保障自己的日常开支，几年后还能靠着把这套房卖掉再赚一笔。

如果首次购房者想当房东，需要注意哪些问题呢？

1. 购房政策要摸透

众所周知，英国政府出台了许多辅助年轻人购买首套房的政策，但这些房通常是自住的，不能用来投资出租…

比如：辅助购房政策“Help to Buy”，该计划于2013年发布，主要是英国政府为帮助购买价值不超过60万英镑房产、首付在5-20%之间的英国购房者提供房产价值20%的借贷。

请注意：前五年免息，此后支付1.75%的年息，贷款只需在卖出房产时返还即可。

这个政策华人适用吗？

只要符合申请条件的在英拥有合法身份的华人，都可以根据自身情况选择援助方案。该计划2021年之前一直有效。

需要交多少首付？

举个例子，伦敦小年轻想买30万英镑的Help-to-Buy计划中的公寓。

他年薪4万英镑，在英国贷款最多可以贷出税前收入的五倍，也就是说正常贷款金额为20万英镑。

因为房子是Help-to-Buy计划中的公寓，他可以享受政府提供的五年内的无息贷款，金额为房价的20%：30*20%=6万

此时，他的手里已经有了贷款26万英镑，只需要支付4万英镑的首付即可把房子买到手喽！具体的可参考：我在英国用Help-to-Buy买期房

政府贷款怎么还？

前五年20%的贷款无息，房产的所有产权将注册在购房者名下，在拥有产权的前五年之内无需支付任何贷款费用，偿还贷款时也无需缴纳任何费用。

但第六年开始，会征收1.75%的利息且利率逐年上升，增长幅度为零售价格指数 （Retail Prices Index）加1%。

政府贷款可以在出售房屋或者贷款期终止时偿还，偿还金额为市场价的20%。

也就是说，当年那套30万英镑的公寓若干年后涨到了40万英镑，那么出售之后需要偿还20%，也就是40*20%=8万，这比当初购房时的30*20%=6万，多了2万英镑。

说白了就是政府变相投资了你购买的房产。当然，如果你觉得房子升值太快，不想要政府的投资，可以提前偿还这20%的无息贷款。

政策适合哪种购房者？

Help-to-Buy计划适合那种经济并不宽裕，想尽早有个自己的家的首次购房者。

首套房就想当房东

文章开头提到的的：第一套房就想贷款买个出租房，该怎么贷款？

决定之前要三思

首次购房者用于投资出租房的贷款一旦申请成功，这套房产就不能用于自住，只能出租了。千万别想着万一租不出去，我就自住了。

一般的贷款机构会对首次购房者提出更高的要求，比如房东经验要丰富，存款要多，租金收入要高等。通常租金收益要至少能覆盖贷款的125%。也就是说，一年还贷款1万英镑的话，租金收益一年要有1.25万英镑。

当然如果有父母的房产担保，贷款就会容易许多。

此外，今年秋季预算宣布的，首次购房者30万英镑以下免印花税的政策并不适用于投资出租房的首次购房者。

有人会问，如果我买了一套自住房卖了，再买一套还算首次购房者吗？还会有相应的印花税减免吗？

如果是change of main residence，还是可以印花税按照低的一档来退还的，但先卖再买... 情况会更复杂，也要看律师怎么来界定。

参考贷款方案

虽然英国政府出台政策打击购房出租者，但近年来想当房东的首次购房者屡见不鲜。

贷款需求大了，银行也推出了相应的贷款服务。

近日，巴克莱银行推出一个全新的deal，旨在给首次买房出租（buy-to-let）的买家提供购房贷款，根据个人情况不同最高放贷金额可达房产价值的75%。只不过需要提供房产总价值25%的存款证明。

其实，许多英国的主流银行都有类似业务。以5年固定贷款为例，固定的贷款利率通常在2.17%-2.49%左右，如下图所示：

如果首次买房选择购房出租，无疑就失去了上面“Help to Buy”所提供的优惠。不过对于相当一部分拥有一定资产的人来说，可以接受。毕竟如果根据巴克莱的新deal，只需要交付25%的订金，就可以获得房屋产权，用于出租之后即刻能够获得租金回报。

当租金金额与房价涨幅的预期达到一个阀值之后，无疑购房出租要比政府补贴买房更加“划算”。