2018年伦敦地产投资攻略

在过去的2017年，伦敦的住宅买卖市场较为萎靡，除了几个原本平均价格就排名倒数的区域有较好增长外，其它大部分区域的增长表现不如前几年，甚至还录得下降的趋势。归根结底的原因主要是四个：

1. 2016年4月1日起，二套房要收取额外3%的印花税；

2. 政府对于Buy to Let房东制定的新税收政策；

3. 贷款市场方面，银行对借贷人的更高力度审查和以租金收入作为考虑借贷金额的因素；

4. 脱欧谈判的不稳定性（现在日期已经确定）。

第一条收取额外3%的印花税，直接大幅度增加投资者的购买成本。第二条是税收打压使得投资者收入减少。第三条是政府为了抑压房价大幅度增长，设立条款来限制BTL投资者炒卖地产的行为，从而让更多的首次购房者有机会置业。最后一条是宏观政治环境下对于一部分有意投资人或首次投资者（First time Landlord）继续持观望态度。

伦敦地产当前的不景气，英镑下跌等因素也确实给一部分投资者提供了入市的最佳时机。但是作为一个地产投资人，最可怕的不是额外3%的印花税，不是多缴税，也不是英国的国运，更加不是那区区一点增长的利息。最要命的是能够借助银行栱杆的力量大大降低。因为投资者只有最大限度地利用银行的钱，增加负债，才能增加资产，创造财富。

举个例子：比如你购买一套价值£700k的房屋，月租金£2,600，年利息4%。按照以前的政策银行借75%LTV (£525,000)，首付是£175,000。如果按照同样的价值，租金和利息来计算，放在现在的政策下，银行只能最多只能借£374,400（年租金*12），变相贷款成数Loan to Value降低至大约53.5%，首付得多给超过£150,000。

以伦敦房价动辄过六七十万英镑的价格，按照租金收入来评估借贷金额对于投资人来说是非常大的打击，意味着投资首付要大大增加，回报率因此大大降低。以前的投资套路是低价买房子，过一段时间后二次贷款（Remorgage）现有价值的75%，从而把首付套出来投资下一套房子。这种方法在伦敦，在现在银行的借贷开放程度，是基本不可能的。现在银行最主要根据租金收入来判断和决定借贷金额，而非原来先的60%-75%甚至更高的85%。

所以我觉得如果你是长期投资者（Seasonal Investor）而不是一次性投资者，你看的应该是怎么样创造财富。房子地域的选择应该更加广泛，哪里有潜力，哪里价格合适，哪里有资金回流快的项目，都可以成为投资目标，不要被“伦敦”限制住自己。如果投资一个现金流低，回报率低，资本回流慢的项目，期待并等待若干年后房价飞涨，这是比较大风险的投资，纯粹赌英国国运。

现在如果问我该怎么投资住宅，那么你可以选择伦敦外其它很多地区，只要是在市中心的公寓，或者有很强分租市场的HMO 房屋，都是可以投资的。这些租金回报高，通过二次贷款可以很快回流一大部分资本，转而投资下一个房子，快速建立投资组合。何乐而不为？

虽投资伦敦住宅的可持续性降低，其实只要懂得怎么投资，敢于投资，其潜力还是没有上限的，所以这就是为什么2017年中国和香港背景的公司和个人在伦敦黄金地段的购买额超过100多亿英镑。

2017年伦敦商业地产（商铺，办公室楼宇，土地等）交易的表现比住宅市场要活跃许多，主要因为商业地产印花税没有受额外3%影响，另外商业地产可塑造型的空间较大，可以通过申请规划，改变使用用途等，使商业地产价值大大提升。

归根到底，房地产投资和开发最核心的部分就是获得规划的许可（Planning Permission）

围绕规划许可获得利润的方式通常有三种：

1. 建房出售

英国跟中国房地产行业一样，要获取较高的利润的方法之一是通过房地产开发项目。在英国，地产商可以通过购买一块土地，向地方政府申请建筑规划许可后方可建造房屋，最后出售。这是比较传统的建房出售（Build to Sell）策略。虽然从申请许可到建房再到最后销售的整个过程可以长达2-3年。但从中获取的利润也是相当可观的。这是第一种获利方式，周期较长，成本最高，利润最高。

2. 申请建房许可然后直接转卖

在英国，一个成功的开发项目，无论是地皮抑或是现有的建筑，最重要也是对其增值最大的部分不是依靠后期建造本身，而是前期申请规划许可，因为获得许可审批是非常复杂和难度较大的事情，一旦从当地政府成功获得许可，即使不建房或改造，直接转手卖出，其中的利润也能达到总开发价值的三分之一。这是在英国最快也是最有效的创造资本的方式。事实上很多中小型发展商都是运用这个策略，因为其实后期建筑部分发生问题的风险和概率相对于整个开发项目来说是最高的。这是第二种获利方式，周期最短，成本最低，利润较大。

3. 建房出租

近年来，英国投资市场出现了一个新名词“Build to Rent”（建房出租），不同于传统的建房出售 (Build to Sell)，从长期现金流的角度考虑，建房出租更加符合我们的投资目的。因为是“出租”而非“出售”，目的是长期持有，而非立刻转卖，所以不需要过多考虑经济和政治环境下可能带给房地产市场的负面影响。因此“建房出租”让我们有更多灵活性。另外我们可以通过向银行申请二次贷款（Remortgage）将绝大部分的前期投资本金收回，再投入到新的项目中。这是第三种获利方式，较为向长远利益考虑，周期最长，能创造现金流和资本增值，回本时间较短。

2018年预估住宅市场的表现会相对平稳发展，并不会像2017年那样有较大的波动。而商业地产的投资依然是成熟投资者的首选。