2018年倫敦地產投資攻略

在過去的2017年，倫敦的住宅買賣市場較為萎靡，除了幾個原本平均價格就排名倒數的區域有較好增長外，其它大部分區域的增長表現不如前幾年，甚至還錄得下降的趨勢。歸根結底的原因主要是四個：

1. 2016年4月1日起，二套房要收取額外3%的印花稅；

2. 政府對於Buy to Let房東制定的新稅收政策；

3. 貸款市場方面，銀行對借貸人的更高力度審查和以租金收入作為考慮借貸金額的因素；

4. 脫歐談判的不穩定性（現在日期已經確定）。

第一條收取額外3%的印花稅，直接大幅度增加投資者的購買成本。第二條是稅收打壓使得投資者收入減少。第三條是政府為了抑壓房價大幅度增長，設立條款來限制BTL投資者炒賣地產的行為，從而讓更多的首次購房者有機會置業。最後一條是宏觀政治環境下對於一部分有意投資人或首次投資者（First time Landlord）繼續持觀望態度。

倫敦地產當前的不景氣，英鎊下跌等因素也確實給一部分投資者提供了入市的最佳時機。但是作為一個地產投資人，最可怕的不是額外3%的印花稅，不是多繳稅，也不是英國的國運，更加不是那區區一點增長的利息。最要命的是能夠藉助銀行栱杆的力量大大降低。因為投資者只有最大限度地利用銀行的錢，增加負債，才能增加資產，創造財富。

舉個例子：比如你購買一套價值£700k的房屋，月租金£2,600，年利息4%。按照以前的政策銀行借75%LTV (£525,000)，首付是£175,000。如果按照同樣的價值，租金和利息來計算，放在現在的政策下，銀行只能最多只能借£374,400（年租金*12），變相貸款成數Loan to Value降低至大約53.5%，首付得多給超過£150,000。

以倫敦房價動輒過六七十萬英鎊的價格，按照租金收入來評估借貸金額對於投資人來說是非常大的打擊，意味着投資首付要大大增加，回報率因此大大降低。以前的投資套路是低價買房子，過一段時間後二次貸款（Remorgage）現有價值的75%，從而把首付套出來投資下一套房子。這種方法在倫敦，在現在銀行的借貸開放程度，是基本不可能的。現在銀行最主要根據租金收入來判斷和決定借貸金額，而非原來先的60%-75%甚至更高的85%。

所以我覺得如果你是長期投資者（Seasonal Investor）而不是一次性投資者，你看的應該是怎麼樣創造財富。房子地域的選擇應該更加廣泛，哪裡有潛力，哪裡價格合適，哪裡有資金回流快的項目，都可以成為投資目標，不要被「倫敦」限制住自己。如果投資一個現金流低，回報率低，資本回流慢的項目，期待並等待若干年後房價飛漲，這是比較大風險的投資，純粹賭英國國運。

現在如果問我該怎麼投資住宅，那麼你可以選擇倫敦外其它很多地區，只要是在市中心的公寓，或者有很強分租市場的HMO 房屋，都是可以投資的。這些租金回報高，通過二次貸款可以很快回流一大部分資本，轉而投資下一個房子，快速建立投資組合。何樂而不為？

雖投資倫敦住宅的可持續性降低，其實只要懂得怎麼投資，敢於投資，其潛力還是沒有上限的，所以這就是為什麼2017年中國和香港背景的公司和個人在倫敦黃金地段的購買額超過100多億英鎊。

2017年倫敦商業地產（商鋪，辦公室樓宇，土地等）交易的表現比住宅市場要活躍許多，主要因為商業地產印花稅沒有受額外3%影響，另外商業地產可塑造型的空間較大，可以通過申請規劃，改變使用用途等，使商業地產價值大大提升。

歸根到底，房地產投資和開發最核心的部分就是獲得規劃的許可（Planning Permission）

圍繞規劃許可獲得利潤的方式通常有三種：

1. 建房出售

英國跟中國房地產行業一樣，要獲取較高的利潤的方法之一是通過房地產開發項目。在英國，地產商可以通過購買一塊土地，向地方政府申請建築規劃許可後方可建造房屋，最後出售。這是比較傳統的建房出售（Build to Sell）策略。雖然從申請許可到建房再到最後銷售的整個過程可以長達2-3年。但從中獲取的利潤也是相當可觀的。這是第一種獲利方式，周期較長，成本最高，利潤最高。

2. 申請建房許可然後直接轉賣

在英國，一個成功的開發項目，無論是地皮抑或是現有的建築，最重要也是對其增值最大的部分不是依靠後期建造本身，而是前期申請規劃許可，因為獲得許可審批是非常複雜和難度較大的事情，一旦從當地政府成功獲得許可，即使不建房或改造，直接轉手賣出，其中的利潤也能達到總開發價值的三分之一。這是在英國最快也是最有效的創造資本的方式。事實上很多中小型發展商都是運用這個策略，因為其實後期建築部分發生問題的風險和概率相對於整個開發項目來說是最高的。這是第二種獲利方式，周期最短，成本最低，利潤較大。

3. 建房出租

近年來，英國投資市場出現了一個新名詞「Build to Rent」（建房出租），不同於傳統的建房出售 (Build to Sell)，從長期現金流的角度考慮，建房出租更加符合我們的投資目的。因為是「出租」而非「出售」，目的是長期持有，而非立刻轉賣，所以不需要過多考慮經濟和政治環境下可能帶給房地產市場的負面影響。因此「建房出租」讓我們有更多靈活性。另外我們可以通過向銀行申請二次貸款（Remortgage）將絕大部分的前期投資本金收回，再投入到新的項目中。這是第三種獲利方式，較為向長遠利益考慮，周期最長，能創造現金流和資本增值，回本時間較短。

2018年預估住宅市場的表現會相對平穩發展，並不會像2017年那樣有較大的波動。而商業地產的投資依然是成熟投資者的首選。