海外中国房东: 怎么报缴房租税? 能托英国亲人代交节税吗?

英国伦敦的地标性建筑“对讲机（Walkie Talkie）”，“奶酪刨（Cheese grater）”等多处黄金地段早已被有中国背景的资本买家收入囊中；与此同时，也有越来越多来自中国的个人买家也在通过各种途径进入英国的房地产市场。

对于许多个人买家来说，在自己国家以外的地方投资房产，往往会把它们通过出租的形式来做为其中一种获利方式。 然而需要指出的是，买家既然在英国将自己的房产出租，就必然会牵涉到房租税的问题； 今天丽莎就帮所有的个人投资者简单了解一下，作为一个“英国海外的”在英国有置业的中国房东（以下皆简称为“中国房东”）应该怎么交英国房租税。

首先，中国房东一定要明白自己的申报和缴税义务。申报和缴税是两码事，即使到了最后，一分税钱都不用给，符合条件也是需要做申报的。

做房东、收房租在英国属于“Self-employment（自雇）”，其实就类似于中国大陆的个体工商户。符合以下条件，在英国的房东就必须通过“自雇”的形式进行房租申报： 

• 房租净收入（扣除掉各种支出和成本后）在2,500英镑/年～9,999英镑/年之间； 
• 房租毛收入10,000英镑/年或者以上。 

是否缴税取决于房租收入以及租房的各种支出有多少，如果租房的收入还不够支出，那么虽然要进行申报，但是是不用缴税的。

除了成本和支出，英国本地的房东还可以享受每年每人11,850英镑的个税免税额；然而，英国海外的中国房东是不可以享受英国的个税津贴（Personal allowance）的，因为中英双方的税收协议里面并没有互相给予对方国家的居民享受个税津贴的权利。

什么时候申报呢？

在英国做自雇申报有两个截止日期，一个是注册自雇的截止日期，另一个则是做申报的日期。 注册自雇的时间最晚不能超过有收入产生后的下一个税年的10月5号。在线申报的话，最晚不能超过下一个税年的1月31号。

那么中国房东应该怎么样进行房租税的申报呢？

有两个办法：

1. 通过房屋中介和租客来缴税，也就是说房屋中介或者租客在把房租打给您的时候，就提前把您应该交的税扣掉了，这种预扣的方式常常会有多扣税的情况发生，需要自己在后期再和HMRC（英国税局）把多缴的税要回来；

2. 自己通过自雇申报的形式告诉HMRC，但是这个需要HMRC批准，通过这种形式，自己可以把房租全部收到自己手里，然后自行申报。

通常情况下是通过第一种形式来报税的，房屋中介或者房客按照基本税率从他们应付给您的房租里扣掉税收，然后在年底的时候给您一个凭证，凭证上会说他们扣了多少税。

如果您想要以自己的名义申报，那么您需要向HMRC申请，同时填写一个叫NRL1i的表格，然后把这个表格递交给HMRC进行审批。

这个表格可以邮寄，也可以在线申请；如果HMRC批准了，HMRC会通知房屋中介和租客不要再从您的房租收入里扣掉税。

如果您没有按时缴纳房租税或者没有按时进行申报，HMRC通常是不会批准您的申请的。有很多中国的莎粉问丽莎说：没有英国的NI号注册不了英国的自雇怎么办？在填写这个表格的时候是“不需要”提交英国的NI号码的。只需要填写你的一些基本的个人信息就可以的。

通过什么来申报呢？

中国房东一般只能通过商业会计软件来进行网上申报，将年报传送给HMRC，或者使用纸质材料邮寄的方式，不能够直接通过HMRC的在线申报系统进行申报。HMRC认可的软件供应商有四十家左右，每个软件的收费都不同，可以参考一下这个链接：https://www.gov.uk/government/，选择适合自己的会计软件。

申报的过程其实并没有那么复杂，收入来源就是房租，主要是要看哪些支出可以抵扣房租收入（Allowable expenses），从而降低要交的税。

英国税局的报税表格都是用代码编号的，比如说自雇申报基本都要填写一个“SA100”的通用表格，除了这个SA100表格之外，还要填写SA109表格。

“SA109”是用来确定中国房东的英国纳税居民身份等相关情况的。除此之外，还要填写SA105；“SA105”是专门为房地产相关收入设计的表格，您需要在这个表格中填写您英国房产的相关信息，并在这个表格上计算和填写相应的房租收入、租房的各种支出。

比如说：房屋保险，地税，地租，法律费用，管理费用，贷款利息等。英国的政府机构都非常的透明化，HMRC在官网上有非常详细的信息帮助您填写以上表格；绝大多数情况下，如果没有特别复杂的情况，都是可以通过这些公开的指南自行填写税收申报的。

关于通用申报表格SA100的表格和填写指南可以点击这里找到；

关于英国纳税居民身份SA109的表格和填写指南可以点击这里找到；

关于房地产收入SA105的专用表格和填写指南点击这里可以找到。

这些表格都填写完毕之后，您就可以通过商业软件把自雇税收报告在“规定时间内”递交给英国税局（HMRC）了。

如果英国的房产并不在你一个人的名下，而是在配偶的共同名下，另个人都是要做纳税申报的。并且，如果没有向英国税局做特别申请，税局一般是按照50%+50%的比例来认定双方的收入的，并不会按照您和您爱人各自实际拥有房产的比例来定。

“我和我太太都是中国居民，我们在英国的房子是我们在英国的儿子帮忙照看并出租的，他代我们收租金；我们可不可以让他以自己的名义做这个申报，这样就可以申请英国的Personal allowance了？” 

这样的做法是不正确的；只有“房屋产权人”才有资格作为房租最终的受益者，并应以房屋产权人的名义进行申报，而不应该是其他人。

“我可不可以让我的孩子托管，然后我付给他管理费用；比如说一年租金20K英镑，我付给我的孩子10K英镑的管理费？”一般情况下，您是可以通过支付您孩子管理费的方式来减轻一些税收的压力，英国税局并没有杜绝这样的行为； 但是托管费用是要参考市场的价格来界定的，并不能任由您本人的意愿随意决定，否则是很容易引起税局的调查的。

如果不是参考市场规律来支付管理费用的话，那么您的自雇报告是很容易被税局推翻的。