在英國買房如何申請按揭貸款

很多朋友問我們，在英國應該怎樣申請按揭貸款呢？按揭貸款對於大多數人來說並不陌生。但是，一旦輪到自己申請時，卻又似乎並不是一件那麼簡單的事情。今天老董來手把手教你如何成功申請按揭貸款。

英國的按揭到底有哪些？

英國的按揭貸款可以有如下幾種分類方式：

1. 按照房產用途分為兩大類：自住和投資；

2. 按照房產性質可以分為個人貸款和商務貸款；

3. 按照貸款用途可分為購置按揭、轉按揭、架橋按揭和抵押貸款等；

4. 按照還款方式來分，又可以分成連本帶息、僅支付利息或混合型貸款；

5. 按照客戶的地理位置來分，還可分為英國本土按揭和國際按揭兩種。其中國際按揭又包括由本土銀行向英國人提供到海外投資購房的按揭貸款、向在海外工作的英國人提供回英國購房的貸款（Expat Mortgage），以及向海外的投資者提供到英國來投資買房的按揭貸款等種類。

申請按揭貸款前的準備工作

了解了貸款的種類，那麼你是否對於自己的貸款需求有了一個大概的方向呢？下面我來就貸款的申請過程做一個簡單的介紹。

1. 貸款申請要首先確定——目標價位

如何確定目標價位呢？在審核自住和投資按揭貸款申請時，銀行在衡量申請人的還款能力時的考核依據是不同的。

對於前者，銀行考核的主要是個人收入和支出水平。對於英國本地居民，一般可以貸到年收入的四到五倍；而對於投資出租的按揭貸款申請，則對個人的收入要求會松一些，側重於考核房產的情況、出租價格和出租市場的好壞等。

除了衡量以上指標以外，為了降低銀行借貸的風險，銀行還會對貸款與房產價值的比例（英文簡寫‘LTV’）進行一定的限制。對於自住房LTV最大為95%；投資按揭則最大限制在85%。

舉個栗子：王先生買房自住。其收入為5萬英鎊一年，按照銀行的貸款政策，雖然王先生的工資按五倍計可以貸款25萬英鎊，但是，如果他要買的房價為26萬英鎊，為了控制貸款風險，是不會允許其貸款超過95%，亦即26萬x 95% =24.7萬鎊。而且，LTV與貸款利率也是息息相關的。

如前所述，由於低的LTV降低了銀行借貸的風險，貸款利率也就相應低一些。不難看出，多拿出10%的首付，把LTV從90%降到80%，貸款利率降低了1.86%。

雖然，這個例子是以自住按揭為例的，但是，對於投資按揭，利率的變化也是非常相似的。

綜上所述，如何根據自身的經濟情況，並結合銀行的產品設置來找到適合自己的最佳投資切入點，是成功申請按揭貸款的第一步。

如何根據自身的經濟情況，並結合銀行的產品設置來找到適合自己的最佳投資切入點，是成功申請按揭貸款的第一步。

但其實要想找到一個比較準確的答案並不容易，你的按揭貸款顧問也許是最合適的諮詢對象。他們可以根據其專業知識和經驗，以及他們對各家銀行具體貸款要求的了解為你提供準確、可靠的意見和建議。

申請按揭貸款是一個雙向選擇，申請人需要對貸款大小，利率高低以及其他服務進行選擇；同時，銀行也需要對申請人的資質和條件進行篩選。如果沒有按揭貸款顧問（Broker）的幫助，也許你費盡心思找到的銀行最終並不能為你貸款，浪費了寶貴的精力和時間，有時甚至會因此錯過了買房的良好時機因

2. 按揭貸款意向書

按揭貸款意向書，英文名為AIP-Agreement in Principle或者叫做DIP- Decision in Principle，以下簡稱：AIP。它是基於你提供的一些基本信息，如：房價、個人收入支出水平以及存款水平等，進行的一個初始的信用調查和基本貸款量計算。如果你通過了一家銀行的AIP，表明你已通過該銀行的基本信用評估，同時，該評估還能告知你最多可能從該銀行貸款的金額。

這裡需要提醒的有幾點：

1. 各銀行的最大貸款額都不太一樣; 

2. 這個最大貸款金額和你從銀行實際拿到的錢有可能是不同; 你從銀行實際拿到的錢有可能是不同; 

3. 此外，AIP僅僅證明你沒有大的信用問題，貸款銀行有向你貸款的意向，但並不代表你的貸款一定能夠通過。貸款的金額和最終成功與否還要取決於你的個人申請材料、銀行全面信用評估結果和房產評估的結果等等。

毋庸置疑的是，獲取AIP是你申請走向成功的奠基石，有了它，房屋中介和房東才會知道，你不僅有心，還具備相應的能力，你對房產的出價，也才有可能被房東考慮。

在AIP通過後，通往按揭貸款的正式申請之門就向你敞開了。你的按揭貸款顧問或是銀行都可以對你進行AIP檢驗，給你提供AIP證書。在這裡需要注意，由於大多數AIP都會涉及一次初始的信用調查，並會在你的信用檔案上留下申請貸款的記錄。

因此，不建議在短期內進行過多的AIP測試，因為，在短期內的過多AIP申請記錄，會給你的信用記錄造成負面的影響，從而有可能影響到你正式貸款的成功率。尤其是當你的AIP申請在一家銀行被拒絕時，更要避免僥倖心理，去找第二家、第三家銀行來試着申請，這樣做很有可能會進一步降低你的信用評分，有時會造成你在6個月內都無法再申請任何按揭貸款，錯失投資良機。

如果你遇到AIP被銀行拒絕的情況，應當立即找一個專業註冊的按揭貸款顧問進行諮詢。他會協助你找出原因，並評估你繼續申請按揭貸款的可能性，並提供意見和建議。

由於每一家銀行對於申請人的要求都不盡相同，而對這些細節要求最了解的還是按揭貸款顧問，所以，我還是建議，一開始決定買房時，就先與按揭貸款顧問聯繫，由他根據你的情況來有針對性地選擇貸款銀行，進行AIP乃至後續的申請工作，從而達到最佳效費比。既能幫你找到優質便宜的產品，又能節省你寶貴的時間和不必要的麻煩。

按揭貸款申請材料

在正式申請前，需要做一些準備工作：

1. 找到代表你進行此次交易的律師（如果是轉按揭的話，一般銀行會免費提供此項服務）。這個最好能提前電話諮詢銀行，或是你的按揭貸款顧問。因為，各銀行對律師的要求不同，能做銀行A業務的律師，卻不見得能接銀行B的業務。

因此，不乏見到，申請開始幾周後，銀行通知客戶他的律師不能用，然後，不得不再找新律師，但先前的律師費卻再也拿不回來的痛心局面。

2. 有些人也許會覺得有必要在申請前，請一家專業的房產評估勘察公司對要買的房子先進一番檢查。這是你的自由。但銀行不會使用你找的公司，他們只用自己固定使用的公司來進行評估，而你需要為銀行所做的評估買單。

這裡我們詳細說一說按揭貸款申請的申請材料準備

申請材料主要包含3個部分：

1. 個人身份證明（護照）或者居留情況證明（簽證）

對於需要簽證在英國居留的華人，需要提供簽證。

簽證類別要求為：學生簽證以外的，允許正常工作的簽證；簽證有效期，各家銀行或有不同，基本要求是：在英國居住和工作兩年以上，擁有永久居留簽證。但是，個別銀行對此有不同的要求，具體可以向投資按揭貸款顧問諮詢；

2. 收入證明

這主要分為自雇和雇員兩大類。

對於自雇的企業主或個體戶，需要提供兩年以上的個人完稅證明（如：個人TaxReturn，SA302）或會計師提供的公司財務賬；對於雇員，要求是固定工，並通過了任何的試用期。

證明材料為最近3個月的工資單和3個月的銀行對賬單，有時還會要求提供P60 或P45等。

3. 地址證明

主要是指最近3個月內的水、電、煤氣和信用卡或銀行賬單等注意：由於各銀行對申請人材料的要求不盡相同，在具體申請時，其要求有可能與上面列出的材料有出入。

按揭貸款申請

現在終於到了正式的申請階段。如果你是通過銀行直接申請，銀行會根據你前期提供的工作、家庭情況，以及你的計劃和目標綜合考慮，從該銀行內的產品中選擇比較適合你的產品。

而獨立的按揭貸款顧問卻非常不同。在對客戶的情況進行分析後，他需要在整個市場上而不是某一家銀行的產品中進行比較分析，在眾多銀行和產品中進行比較，並最終篩選出最適合你要求的產品。

不難看出，這兩種渠道的區別。有些客戶也試圖通過一些產品對比網站做自己的功課，找到了一些看上去不錯的銀行和利率，殊不知由於缺乏對各個金融機構的產品要求和申請條件的了解，往往到頭來，白白耗費了精力和時間。無論是哪一種渠道，客戶都必須通過一個Fact Finding階段，也就是與貸款顧問見面，讓他充分了解你的工作、家庭和未來計劃等各方面的信息。

貸款顧問只有在充分了解了你的情況和需求後，才能有針對性地為你提供意見和建議。因此，請儘可能翔實地提供你的信息。如果有什麼問題，在這個階段，貸款顧問能夠和你進行探討，幫你提供一些解決方案和建議。請不要有所保留和隱瞞，這樣可以提高申請的效率。

好的貸款顧問會根據客戶的情況進行認真分析，並提出詳細的貸款計劃。有時候，這個計劃會跟客戶最初的設想不同。但是，貸款顧問會從他的角度與客戶進行細緻的討論，向客戶解釋為什麼需要這樣做，理由是什麼。

通過充分地溝通和交流，一個最終的貸款方案將形成，從此進入申請的正式提交階段。一個貸款方案包括以下幾個重要的參數：貸款類型、貸款金額（貸款比例LTV）、貸款年限、還款方式、貸款銀行、貸款產品（利率組合+費用）以及替他該貸款產品的特性等。

希望本文能夠在你的英國房產投資之路上幫到你。