英國租房的租約/押金/維修/中介費等各種蒙? 看看這篇英國租房須知你就知道了

又到了每年許多新留學生來到英國，開始新的學期、新的篇章的時候了！對於許多初來乍到的留學生來說，有可能已經，或者一段時間以後就會開始關注如何在英國自己租房子住的問題了。

對於在英國租房子，需要注意的事項其實詳細說起來能夠挺多挺雜的。今天麗莎就針對一些大家比較經常或者需要關注的點提出來講講，希望能為“租房新手”們帶來一些幫助。當然了，如果大家已經是租房老手或者房東的話，也別急着關掉文章，因為隨着英國政府近年來各種相關政策的執行，或許有部分租房方面的內容是大家尚未了解或察覺到的：

關於租房租約

一般來說，在英國房東或租房中介通常會提供“具有固定時長的”短期保證租房協議（Assured Shorthold Tenancy）。

Assured Shorthold Tenancy 需要看租房合同上列出的是多長的“租期”，這段租期的長度一般是一開始租客就跟房東協議好的，比如說是一年、半年的時間。這段租期稱為“固定時期（Fixed term）”，意思就是說，租客基本不可以在“固定時期”結束之前就提早結束租約，否則的話房東可以要求租客支付剩下的租金。

不過呢，如果租約當中有“中斷條款（Break Clause）”的話，租客便可以根據其規定來“提早結束”租約。 

何謂“中斷條款（Break Clause）

中斷條款一般指的是，不論是房東或者租客，只要滿足了合同上規定的一定居住時長，就可以在固定時期（Fixed term）內，依照合同所列出的規定來“書面通知”對方而提早中斷租約。

舉個例子： 租客小莎和房東簽了一年的租約，但租約中有着6個月的“中斷條款”，上面寫明只要小莎住滿了6個月之後，任一方（房東或租客）想要提前終止租約，必須提前一個月告知對方。

這就表示，雖然小莎最初和房東談好的租約長達一年，但因為有了“中斷條款”的存在，所以小莎只要在該租屋處，租住滿了6個月的時間，並在提前一個月告知房東或中介的情況下（必須看合同怎麼規定的），就可以選擇搬走。即便這個時候小莎尚未住滿一年的時間。

至於這個“提前通知”，需要指出的是租客（例如上面的小莎）需要向房東或租房中介來提出，必須看當初雙方之間同意的合同內容是怎麼規定的。而且需要提前多長的時間來通知對方，也必須遵照合同的規定，並不是一律都只要一個月的時間。

同時，不只租客具有這樣的權利，對於房東來說也同樣具有按照合同的規定來提前終止租約的權利，當然前提是一切必須遵照合同的規定來走，並且合乎法律的規定。

不過這邊需要特別提醒租客們的是：“中斷條款”一般是雙方在簽訂租房合同之前，就該事先協議好的。換句話說，租客們如果正打算租住房子，希望自己的租約中可以有“中斷條款”的話，應該要事先提出，看看對方是否同意，同意的話在擬定合同的時候就應該包含進去。

而對於租約中沒有“中斷條款”可是仍想提前終止租約的租客來說，還可以看看自己的合同上是否有着“轉租（Assign）”或“分租（Sublet）”條款。如果有這些條款，租客就可以尋找其他人來頂替他或她的租約。在這種情況下，租客必須通知房東，自己想在什麼時候搬走，以及自己已經找到新的承租者，要承擔自己餘下的租期。房東方面，一般是不可以不合理地拒絕轉租的許可。

而若是租約中既沒有中斷條款，也沒有轉租或分租條款的話，租客想要提前離開，就必須和房東商量了。只有在房東允許租客離開的情況下，租客才可以提前搬走。否則就是違反合同，對方是有權追究租客的違約責任的。

最後還要補充另外一種情況，就是租客如果沒有打算提早搬走，而是一直承租到租約到期，並且到期後依舊沒有打算搬走。

這種情況下，原本的“固定租期”租約就會變成“周期性”租期租約（Periodic Tenancy）。周期性租期可以是無期限的。

周期性租期開始之後，房東就有權要求加租（因為通常在原本的固定時期（Fixed term）內，房東是不能夠任意要求加租的）。當然，租客也可以選擇在原本的租約到期後，要求房東或中介簽訂新的“固定租期租約”，彼此商議好相關的租金金額和租約內容等等。

而若是租客想要在自己的租約到期時搬走的話，也同樣需要依照合同里的規定，提前給Notice（告知），比如說提早一個月通知對方。

聯合租約

還有一種常見情況是幾個三五好友一起租房，這時候房東一般會跟租客們簽訂“聯合租約”（Joint Tenancy Agreement）。

聯合租約要求（打算一同居住的）租客們一次性地把房子裡面所有的房間都承租下來，也就是不以單獨房間（一間一間地）各租各的。這種情況下每位租客在這棟/這套房子內都有着一樣的權利和責任。如果其中一個租客（同學）想離開，就需要找到新的租客來替代他或她，否則留下來的租客就需要負擔離開的這位租客的租金。這種租約的好處在於簡化了租約合同，不需要針對每個房間分別簽合同。但是也有一定的壞處，因為若是聯合租約中的其中一個人違反了合同（例如：沒有按時交付房租），其他人也會被視為同樣違反了合同。

在這種情況下，如果當事人有意想通過聯合租約來租房的話，一定要找到非常了解、非常值得信賴的朋友，以免將來發生不必要的糾紛。

關於租房押金

租客和房東們都必須知道的是，根據英國的法律，房東在收到租客的押金後，必須在收到的30天內，將這筆押金放入政府核准的“押金保護計劃（Deposit protection scheme）”中。

所謂的“押金保護計劃”，便是要求房東或中介將收到的押金，存放在公正的第三方機構。這麼一來，無論是房東或者租客，都無法單方面要回押金。這樣可以更有效避免房東在租約到期後，自己亂扣租客押金的現象發生，這是英國政府對於租客們的一種法定保障。

在英格蘭地區，官方指定的“押金保護計劃”有以下： 

• Deposit Protection Service
• MyDeposits
• Tenancy Deposit Scheme

房東在收到租客的押金後，必須在30天內把錢存放進以上的其中一家。也就是說，在這段時間內，租客一般會收到一份“押金存證”（通常是寄給房東，房東簽字後，再寄給租客簽字；租客簽完字寄回給房東，房東再寄回給這些租金保護的機構中，並一起把押金交上去）。

若是租客碰到了不講理的房東，不願意依法在一開始就將租客的押金存放進“押金保護計劃”當中的話，那麼租客是完全可以控告房東的。屆時房東不只得面臨歸還押金給租客，還得賠償租客相當於押金3倍的賠償金。

關於租房的維修問題

英國法律規定，房東必須負責修繕租住房中的任何“硬件類”故障，這基本指的就是房子結構類像是：牆面、階梯、屋頂、窗戶、欄杆、大門等，以及水槽、浴缸、馬桶和其他浴室/廁所的裝置，包含水管和排水溝； 暖氣和熱水，煙囪和通風設備；電線（線路）等。此外，針對房屋內的“公共/共享區域”，也是房東需要負責的範圍，例如：門廊，共用的樓梯和廚房等。

所以說，租客們一旦發現有任何這些故障的地方，基本都是可以要求房東進行修繕的。而對於房子內其他部分的修繕問題，租客可以仔細看看合同內容，看看房東是否還有負責其他的如：冰箱，洗衣機和烤箱等的修繕。

除了以上，房東還需要保證出租房是符合出租房的健康和安全標準的（HHSRS，也就是Health and safety standards for rented homes）。也就是房東必須保證該出租房不可以對租客帶來身心健康或安全上的危害。如果會造成危害就是不符合標準。

而如果不符合標準就是不合法的，租客可以對此採取行動的。如果租客發現所租住的房子內有任何不達標準的地方，可以先告知房東處理；要是房東耍賴，租客接着還能通報給所屬的地方政府，讓地方政府來協助採取行動。

簽署合同和入住

租客在簽下合同前，必須仔細閱讀合同中的內容，看看裡面有沒有哪些感到不合理的地方，並應該及時向房東或中介反映。

仔細閱讀合同也能夠避免一些意料之外的費用。比如說：合同裡面可能會寫着租客如果挪動了屋裡的家具，在退房時是需要挪回原位的，否則就會被扣錢。

曾經就有朋友沒有看清楚合同里寫的，結果把房東的梯子從原本的樓梯下方，挪到了儲物間，在退房時被罰了40鎊。這聽起來或許很奇葩，但卻確實是沒有看清楚合同就簽約，簽約後又不曉得要遵守所造成的。

另外，在租客準備要入住，和房東或中介交接房子、拿鑰匙時，租客應該要和房東或者負責的中介一起清點房子裡的設備、物品，以及他們的新舊等狀況。並且，租客應該要在當下拍照存證。拍得越多，記錄得越詳細，自然是越好的。這些都可以做為以後要退房時的證據（萬一有糾紛的話），能夠更好地保護租客的押金在之後儘量不被扣除。特別是在入住檢查時，租客就發現有哪些東西是故障的、不好用的話，更是需要特別記錄留證，避免退房時房東把賬記到了租客頭上。

關于禁收租房中介費

根據《2019年租客費用法》的規定，目前只要在2019年6月1日當天或之後所簽訂的新租約合同，房東和中介基本都不能夠再以各種名義來向租客收取“租房中介費”。

同時，如果出租房的“年租金”少於50,000鎊的情況下，房東或中介最多只能向租客收取5周的押金；而在年租金為50,000鎊或以上的情況下，最多也只能收取6周的押金。這表示，房東或中介不能隨意要求租客支付：入住檢查（Inventory）、遷出檢查（Check-out）、看房費用（Viewing Fee），擬定租房合同過程中的租客背景調查（Reference Check）、信用調查（Credit Check）、擔保人費用（Guarantor Fee）以及其他相關的行政、文書處理等的費用。

房東可以隨意驅逐租客嗎

另外，有些租客在不了解的情況下，會以為房子既然是房東的，那麼房東想要怎麼樣就能怎麼樣的。這種想法實際是不正確的。因為英國的法律很明確地保護了租客在租住房子的權利，就是為了保護租客，避免房東們亂來。

房東除了一切都必須按照合同來之外，就算房子之後想要收回去了，也不能隨意地把租客的東西直接丟掉和將房子的門鎖換掉而趕走租客，不讓租客進入出租房。

房東除了必須依法給予租客足夠時間的提前通知（Notice）之外，就算租客最後不願意搬出去，房東也得向法院申請到驅逐令，才能夠驅趕租客的。

一般來說，如果租客並沒有犯下任何過錯（例如拖欠租金、破壞房子、騷擾鄰居等等），而房東只是單純想要把房子給收回來的話，必須提前給予租客至少兩個月的通知，並且必須等待原本簽訂的租約到期，才能夠給予通知要求租客搬走的。

房東可以隨時來查房嗎

同時，英國法律保障租客擁有安靜享受房屋的權利，租客可以保有自己隱私並不受打擾。意思是房東不能無理地隨意拜訪租客的房子，也不能一聲不響地隨便闖入（即便房東擁有該房子）。如果房東有合理的理由要進入房屋，像是檢查屋內系統或修繕，那也必須提前給租客至少24小時的通知，除非是有緊急的情況。取得租客的同意後，還需要在合理的時間才能夠進入房屋。

比如房東如果要求三更半夜檢查房子，就是一種不合理的做法；或者房東如果試圖要在租房合同里寫着“房東有進入出租房的權利”，那麼也是一種觸犯法律的做法。

房東在沒有取得租客同意的情況下就進入出租房內，房東就是觸犯了騷擾罪。除非房東持有法院強制令，上面寫明房東可以進入出租房內，否則一般情況下，房東是不能隨意出入出租房的。

以上就是我們今天為大家總結的一些在英國需要租房子的注意事項。