新房還是二手房？英國新建房屋的價格飆升速度是二手房的10倍以上

很多有購房需求的英國華人，尤其是年輕人，都會遇到這樣的選擇，是買新房還是買二手房？這個問題，雖然沒有什麼標準答案，但新房和二手房確實也有一定的差異。

對於新房而言，一切都是嶄新的，不論是房屋本身，還是社區的配套設施，都是最新的，喜歡DIY的房主還可以享受到自己築巢的快樂，而且，新房往往更接近流行的審美理念，房屋的保質期似乎也更長一點。

而二手房呢，也有自己的優勢，例如：社區周邊的配套已經成熟且經過住戶驗證；可以拎包入住，省去二次裝修的麻煩；社區入住率高，比較有生活氣息等。

兩者都有各自的優勢和缺點，怎麼選擇完全是仁者見仁智者見智。

因為脫歐而導致政治不確定性上升的過去一年裡，英格蘭的新房和二手房的升值表現又如何呢？我們一起來看看吧。

新房房價漲勢迅猛

根據英國土地登記處的最新報告數據顯示，英格蘭新建房屋的價格正以每年4.3%的速度上漲，相較而言，二手房的房價年漲幅只有0.3%，新房房價漲幅是二手房的十幾倍。

從房價上來看，截止2019年年中，英格蘭新建住宅的平均價格為316,789英鎊，而二手房的平均價格為245,173英鎊。 在首都倫敦，新建住宅的平均價格為505,255英鎊，月度漲幅高達6.3%，而二手房的平均價格為478,564英鎊，月度漲幅僅為1.5%。

從各個層面、各個地區來看，新房的房價漲幅都甩了二手房整整幾條街。

新房和二手房的房價增長趨勢為何會呈現出這樣的發展趨勢呢？

首先，跟人們對房子的需求變化有關。與二手房相比，新建住宅的面積普遍更大，也是以更高的規格和標準來完成建造的（如更安全更有科技感的安防設施等），而且新的社區大多擁有更完善和貼心的設施（如游泳池、健身房、門房服務等）。

現代人對於房子的需求已經不僅僅滿足於“居住舒適”這一基本需求了，隨着生活節奏的加快，他們希望房子能夠帶來更多的“增值效益”，除了能與日益革新的科技發展結合到一起之外，最好能在物業服務上也更進一步。 

顯然，新房在這一方面有着明顯的優勢，而要實現這些需求，新建房屋的成本肯定要比二手房更高，要價自然也就“水漲船高”了。 

其次，與政府的政策扶持有關。2013年，英國時任財政大臣奧斯本就在財政預算案中宣布了Help to Buy購房援助計劃。這項計劃旨在解決英國民眾，尤其是年輕族群，無力支付昂貴的首付款、難以申請按揭購房的狀況。截至2018年12月，Help to Buy購房援助計劃總共提供了約117億英鎊貸款，幫助大量首次購房者實現了置業的理想。而Help to Buy購房援助計劃僅限於人們購買新房時才能申請，所以，也有批評人士認為，這一計劃其實是幫助房屋建築商提高了利潤，並推高了房價。

關於Help to Buy的購房案例，請參考《我在英國用Help-to-Buy購買期房的經驗分享：買房步驟+注意事項》。

最後，二手房的供應短缺。英國皇家特許測量師學會的最新調查顯示，10月份市場上的待售房屋數量繼續下降了。二手房的供應短缺形勢十分嚴峻，這就倒逼更多考慮買房的人去購買新建房產。而由此導致的購房需求激增，對新房的房價也起到了一定的助推作用。

那麼，僅僅是二手房的住房供應出現了短缺的態勢嗎？其實不然，在英國，整體的住房供應短缺已經造成了嚴重的“住房危機”，而供應不足也成了房價上漲最重要的“幕後推手”之一。 

供應不足推動房價上漲

說起英國的住房危機，絕對是個老生常談的話題，人們也往往習慣於將英國的住房供應不足歸咎到政府不作為身上。最近正如火如荼開展的大選競選活動中，工黨就頻頻拿住房供應問題向保守黨開炮。 

事實真的如此嗎？假如工黨上台，會比保守黨做得更好？

其實不然，在住房危機問題上，保守黨政府可以說已經盡了最大的努力。據政府報告的數據顯示，在2018- 2019年期間，英格蘭新建房屋的數量達到了近30年來的最高水平，共有241,130套住宅完工，打破了2007-08年金融危機前創下的223,530套的紀錄。

但是，有一點我們得注意，這24萬套所謂的新建住房中，有12%是通過“改變用途”而來的，其中就包括從原來的辦公室場地改建而來的12,032套。這些改建而來的房子是根據2013年出台的允許開發規則建造的，由於開發商無需獲得規劃許可即可改建，因此一直以來都備受爭議。很多無良開發商把這些要改建的辦公場地分割成了比新建房屋要小得多的房子來濫竽充數，有些房子甚至小到13平方米，妥妥的英國版蝸居。

最終的結果是，工業區被改建成了擁擠不堪的公寓，這並不是需要住房的家庭想要的答案。

那麼，政府如此放開監管，不惜以次充好來讓新建住房數量達標，最終結果如何呢？

據專業做房產市場數據監測的網站Home的報告稱，截止2019年10月，整個英國房屋供應暴跌10%，倫敦的房屋供應量暴跌30%。

Home 網站所使用的房屋供應量指數是根據跟蹤英國房地產市場上約50萬套待售房產的月變動量得出的，網站發言人表示，這個數字代表了英國任何時候在公開市場上的待售房產水平。

那麼，為何政府如此賣力地建房，住房供應還是出現下跌呢？答案就是，住房需求太多，缺口太大，新建住房的速度遠遠跟不上。

據估計，英國每年需要新建24萬至34萬套住房，才能勉強跟上英國人口增長的步伐。不提之前“欠下的債”，單說這次所謂的30年來的最高水平還是沒有達到英國的住房需求。

政府此前曾表態，願意出台一項為期5年、耗資440億英鎊的住房計劃，該計劃預計每年新建30萬套房產。政府還承諾將撥款23億英鎊建造20萬套新房，以20%的折扣出售給首次購房者。

但據英國媒體報道稱，政府承諾的這項計劃房屋完工數慘不忍睹，而且該計劃已經沒有預算了。這也就意味着，在不久的將來，英國的房屋新增數量會進一步減少，房屋供應短缺形勢將更加嚴峻。 由於可供出售的房屋數量越來越少了，英國甚至出現了一種想買房卻無房可買的局面。

Rightmove的最新數據顯示，在今年10月份，新樓盤的周平均掛牌數為24,539套，待售房產數量與去年同期相比下降了13.5%，這是自2009年10月以來的最低水平。

就目前的情況，買家就算想買，但要找到一套心滿意足的房子，可以說是太難了！ 一邊是日益增長的人口和隨之而來的買房需求，一邊是不斷下降的房屋供應數，所以，即便是伴隨着英國脫歐所帶來的政治不確定性，英國的房價還是在逆勢上漲！

根據英國官方的統計數據，截至2019年9月，英國平均房價上漲了1.0%，高於2019年8月0.9%的漲幅。

作為英國房價最高的首都倫敦，肯辛頓(Kensington)和切爾西(Chelsea)的平均房價已經高達120萬英鎊，相比之下，屬於政府優先改造的通勤區巴金和達格南區(Bark and Dagenham)的房價最低，平均為30.5萬英鎊。

對此，RICS首席經濟學家西蒙•魯賓遜就表示：最新的調查反饋繼續表明，受政治和經濟不確定性的影響，住房供應短缺的趨勢似乎不太可能在今年剩下的時間裡得到明顯改善。

言外之意，供求之間存在着嚴重的不平衡，未來英國的房價肯定還會上漲，這將導致許多地方的人的購房負擔進一步加重，對於年輕人來說，他們將更願意把買房的事情往後推。

那麼，這部分因為房價過高以及新房不足而壓抑的購房需求，轉移到哪裡去了呢？答案就是，租房市場！對此，最直觀的表現就是英國不斷飛漲的房租。

需求壓抑導致租金飛漲

最新數據顯示，英國租房市場的需求已經升至2016年底以來的最高水平，目前市場上選擇租房的人比選擇買房的人要多的多。與此同時，新房的供應不足也就意味着房屋總數上不去，房屋總數不足也就意味着可供租戶居住的房屋數量不夠，租金自然居高不下。

來自HomeLet的數據顯示，10月份英國的平均房租已經達到了953英鎊/月，同比上漲2.7%。如果不算倫敦的話，英國的平均房租是788英鎊/月，比去年上漲了2.6%；而倫敦的平均房租現在是1,665英鎊/月，比去年同期上漲了2.8%。

另外，HomeLet監測的所有12個地區在過去一年裡的租金都有所上漲，其中有五個地區的年增長率超過了3%，分別是東北部、西北部、約克郡、西南部和蘇格蘭。

雖然倫敦的租金增長比率似乎不占優勢，但考慮到倫敦高額的租金，它的租金占家庭收入比率卻在全英國遙遙領先，而且呈逐月上升的趨勢。

放到具體區域來看，倫敦排名前五的平均租金最高的行政區，最高的威斯敏斯特區的平均月租金已經高達2,608英鎊。 從增長幅度來看，威斯敏斯特區的年租金漲幅已經高達了16.2%，里士滿的漲幅也達到了10.1%。 房租的持續上漲體現着英國（尤其是倫敦）租房市場的火爆，結合我們之前說過的英國房屋供應不足的現狀，不難發現，正是供應不足導致購房需求出現短期的壓抑，進而推動了租房市場的發展。

然後，從經濟學角度來說，購房需求的持續壓抑必然會在未來引來一波市場的反彈，現在壓抑的越狠，未來反彈的越厲害。那麼，這波反彈的契機何時出現呢？