英國房屋擴建需要的Planning Permission，你了解多少？

在英國，說起Planning Permission，只要自己有房子的人都不會太陌生。Planning Permission也就是房子的規劃許可，在英國，無論是建房，還是後期一些大型的改造，都是需要當地政府給予Planning Permission許可的。在需要planning的情況下，沒有Planning直接造，就跟違章建房沒有什麼區別。

而2019年到期的一個放寬關於擴建（Extension） 的建築規劃許可（Planning Permission）的臨時性條例，終於得到政府的批准，正式變成永久性的法律：獨棟（detached），半獨棟（semi-detached）以及聯排（terraced）房型，在一定範圍內都可以在自己房產的後方進行4米到8米的擴建（Add an Extension）而不需要申請完整的規劃許可（full planning permission）。

什麼是Planning Permission

根據政府官網的解釋，在以下這幾種情形下，房東需要申請Planning Permission： 

1. 在原有房產基礎上，建造新的東西（build something new） 對房產作出重大改動，比如擴建（make a major change to your building, eg building an extension） 改變房產的實際用途（change the use of your building） 如果把上面這三條描述更細緻一點，就是說在英國頒布的《1990年城鄉規劃法》中被評價為“Development”的行為，都屬於需要申請建築規劃許可的範疇。 

“Development”包括：

• 建築工程（比如改變結構, 新建, 重建, 大部拆除）; 
• 土地、建築的實際用途改變；
• 工程作業（比如打地基）；
• 採礦作業；
• 拆除重建（一套大房子拆掉造兩個小的）； 
• 其它商用建築行為

一般業主一般只會涉及到上面“Development”里的第一條，即建築工程。

並且“規劃許可”本身也是一個比較籠統的概念，它的種類有很多種。 按大方向分，可以分為兩類：

• 完整的規劃許可（full planning permission）
• 綱要性的規劃許可（outline planning application）

前者一次批過之後，做具體的建設就不需要再去找政府了審核。後者批過之後，在具體建築中涉及到規劃大綱中不包含的內容，則還需要再找政府確認。

建築規劃許可受到英國各個local authority的法律法規影響，規章非常龐大冗長，所以具體到所有種類，連政府官網都列不全…對於想做建築規劃的業主們當然更是一個巨大的挑戰。

在一項調查報告中顯示，英國受訪的給自己房產做過擴建建設工程的業主（占所有業主的57%），其中有15%忘了當時有沒有申請Planning Permission；20%的人在不知道是否過審的前提下擴建了自己的房子；14%的人壓根就不知道有Planning Permission這個東西；另有9%的人知道要申請，但還是選擇無視Planning Permission直接動手改造。主要是嫌麻煩，以及覺得申請這個要花錢。

事實上，無視Planning Permission將面臨很高的法律風險。

一旦在自己房產上所動工程超出了當地政府的許可範圍，被發現之後，輕則會被勒令恢復原狀，嚴重的可能就要惹上不必要的官司了。所以大家如果要對房子做什麼改造，強烈建議提前了解一下是否需要申請Planning Permission。 想當一個遵紀守法的好房東，其實也沒那麼難。也不是說非要在大量的法律文件中找到自己房產所在地政府的法律法規文件，再對照自己計劃的建築申請情況來制定申請計劃。

擴建而不需要Full Planning Permission的情況

上文也說到，Planning Permission這一項的具體規章制度非常龐大，而每年申請這個規劃許可的私人業主數量又多，無疑就浪費了大量的行政資源。

之前，英國政府也有過一系列複雜的規定，可以讓房屋擁有者在不申請Full planning的情況下，對自己的房子進行一些基本的擴建。 不需要進行Full Planning而直接進行擴建的情況：（注意，以下條款只適用於擴建，不包含附屬建築。） 

1、在產權範圍內，做擴建部分的地面面積（Ground Area），不得超過主建築物總面積（Total Area）的1/2，比如一套獨棟房產總面積是100平米，在土地產權範圍內造擴建，則所有擴建部分的地面面積總和不得超過50平米。

2、擴建建築的任何部分都不得高於原房產最高部分

3、擴建部分屋檐不得高於原房產屋檐

4、擴建部分建築不得超出原有房產的面向馬路的主立面或側立面牆面

5、擴建部分建築物如果距離地產邊界不足2米，則高不得超過3米

6、除陽光房之外（conservatories），擴建建築物和原房產需要材料接近，且外觀也要近似

7、擴建部分如果在地產邊界15米內且有其它建築，則該擴建部分的上層玻璃應是不反射陽光的（obscure glazed）；若窗戶高度不高於該建築底層地面1.7米則不准打開

8、如果側面擴建，則高不得超過4米，寬不超過原房屋寬度的一半

9、如後方單層擴建 

• 後方擴建部分長不得超過4米（獨棟），聯排，半獨棟長不得超過3米
• 擴建部分高不得超過4米
• 擴建部分需距離產權邊界3.5米以上 

10、如後方多層擴建（規矩更加嚴格）

• 長度不超過3米 
• 擴建部分需距離產權邊界7米以上
• 擴建部分屋頂的坡度和原房屋屋頂需要保持高度一致

11、如果房子在保護區、世界遺產地區或者國家公園裡，則

• 擴建部分外立面不得以石塊、人造石、灰泥卵石塗層、底泥（Render）、木料、塑料以及瓷磚覆蓋
• 擴建部分不得超過1層樓高或不得超過4米高
• 擴建的任何部分不得超出原建築的主立面或者側立面

以上無須申請Planning Permission的情況只適用於擴建部分，所有附屬建築的規劃都必須申請Planning Permission。且上述條款並不適用於國家保護級建築。保護建築不管內部和外部的改建，都需要去地方規劃辦公室另行申請。

在這些情況下，房主是可以直接不進行完整的planning就進行擴建的。但是很多人覺得，這還不夠。於是從2013年開始，政府又出台了一項臨時規定， 放寬了可以擴建的範圍。 在這個規定之前，獨棟的單層擴建只能往外擴建4米而不需要full planning。而半獨棟，聯排只能往外擴建3米。

2013年的這個規定，直接翻了一倍，放寬到了獨棟單層擴建可以往外擴建8米而不需要full planning. 而半獨棟，聯排可以往外擴建6米而不需要full planning。雖然不再需要申請批准Planning Permission，業主們在動工做合法擴建之前，還是得通知當地council，隨後當地council會以官方信件的形式告知到當地社區，哪裡哪裡要動工做擴建了。

如果在施工之前，抑或是施工過程中，遭到了當地居民強烈的投訴和反對意見，政府還是會叫停擴建工程，並進行重新審核。就是文章開頭我們提到的部分。

就類似這樣的擴建：

自從這項規定出台，就有11萬英國業主從中受惠。不必提前製作符合政府標準的規劃圖紙，也不必長時間等待審批。如今變成了永久性條款之後當真是廣受好評了。

毫無疑問，精簡制度可以提高效率，很多想擴建又怕麻煩的房主們也可以放開手腳去擴建了。比如說家庭居住面積不夠的，想有一個陽光房的，或者是小孩要有一個娛樂室的，都可以通過直接做擴建來實現。

2019年4月，在康沃爾郡（Cornwall）就有一個新聞說，當地一個老爺爺在2008年的時候申請了一個Permission，然後等了11年還沒批下來，如今老爺爺都已經80了。雖然老爺爺申請的不是擴建許可，但足可見申請許可的不便之處。

更重要的是，擴建直接增加了房產的面積，視情況不同或多或少都會讓房產增值。唯一需要注意的是別蓋超了。獨棟8米長，聯排半獨棟可以擴建6米長，並且只能單層擴建。

對於房主們來說，肯定算得上是一個好消息。

從臨時正式轉正

上面的這個臨時條例， 原定的有效期只到2019年的5月30日。

按照原有的規定，所有按這個臨時條例進行擴建的房子，都需要在這個日期之前擴建完工。 然而，在不少民眾的呼籲下，英國政府作出決定， 把這一臨時調整，正式改為永久生效的法律。

以後英格蘭的居民，都可以永久的得益於這一政策啦。不過同時要注意的是，雖然這是國家的法律，但是其中依舊有各地的council可以不予執行的條款。 也就是說，在某些council里，哪怕符合上面提到的這些要求，依舊要在council申請planning。 這些每個council的政策都不一樣，大家進行自己的擴建前，一定要諮詢好本地的council哦。