英國餐館、外賣店及店鋪租約買賣的基本法律流程及注意事項

在英國買房賣房，基本上整個過程都是買賣雙方的律師在較量，我們在英國買房步驟一文中有特別強調整個法律流程該怎麼走。除了正常的房屋買賣，中國人很關心的店鋪買賣，尤其是餐廳、外賣店等的買賣，也是律師與律師之間的較量。我們今天就來聊一聊在英國店鋪租約買賣中涉及到的法律問題和注意事項。

相信不少人租或者買賣店鋪時也經歷過一些困難或延誤，有時候不太清楚律師負責的工作及交易的法律流程，希望以下文章可以增加法律程序透明度，讓大家更了解店鋪交易的基本法律程序，儘量減少不必要的延誤。

第一階段：委託律師前

買方和賣方（或業主）各自委託律師代表開展法律工作之前，應先談妥租約和生意合同內的基本條款，譬如生意價錢、租期、租金、押金、租金調整（Rent Review）、租期間的裝修和維護、轉賣或轉租要求、自動續約權（Security of Tenure）、租期內中斷條款（Break Clause）、房產用途、物業管理信息及保險費等。

如該租賃經中介談判，而雙方已同意以上基本條款的話，中介會預備一份意向書/預合同（Heads of Terms），概括雙方談判後的條款。雙方同意基本買賣內容後，雙方各自委託律師代表開展法律工作。

第二階段：雙方律師開展法律工作（審核，調查和問詢）

1. 租約 （Grant of New Lease）

賣方律師的工作

賣方律師預備並提供給買方律師有關文件，譬如租約（Lease）、押金合同(Rent Deposit Deed)、土地處登記文件、能源報告、商業地產標準問詢表格回復、房產用途許可（Planning Permission）、保險資料、電煤氣證書、租賃合同（Agreement for Lease）（如適用）、修訂改建許可(Licence for Alteration) （如適用） 、生意合同（如適用）、增值稅註冊登記、酒牌（如適用）、HMO文件（如適用）及其他相關文件。

買方律師的工作（法務盡職調查）

法務盡職調查主要分為三部分：即審核產權文件和租約，調查和問詢。  

a. 審核產權文件和租約 

• 買方律師負責對該物業進行調查，確認對方有權出租或轉租該物業，以及不存在任何限制或缺陷，影響房產使用權；
• 審閱土地處產權文件及圖紙、規劃文件、建築許可文件、其他與房產相關的合規文件以及確認其他產權文件中提及可能影響物業使用的其他文件（有關物業上所負擔和享有的權益，包括限制性契約等）；
• 審閱、修訂租約及其他相關法律文件，並就法律文件的起草，簽訂與對方律師交涉和談判，就合同以及租約下的權利義務給客戶進行風險提示，直至合同交換；

關於租約，更多詳情可以閱讀《店鋪租約的租期意味着什麼》、《店鋪租約，房東的權利有哪些》

b. 房屋調查 

買方律師需向地方政府、公共事業公司及其它機構調取可供公眾查詢的記錄。一般房產店鋪買賣調查包括環境污染調查，水災危險調查，下水道管道或污水排放調查，地方教堂調查以及地方政府部門調查等。有關費用由相關機構及地方政府收取，調查大概需要3-4個星期時間。按個別房產情況，有可能需要做其他的調查。上述調查報告涉及內容廣泛，譬如：

• 地方政府的調查主要是看地方政府會否近期內作交通，商業方面的規劃或發展，也可以調查先前用戶有沒有過違反地方法規的情況。一般來講這些都會影響到房產的價值或生意的發展。如店鋪受規劃或發展而被逼拆遷，會影響生意或造成商業上的損失。
• 店鋪所占用的土地是否被污染或存在污染風險-如果污染尚未被清理且無法找到責任人，買方在購買物業後可能被要求承擔清理污染的責任。
• 店鋪是否位於教堂修復責任區內，確認是否需要承擔附近教堂修復的責任。
• 另外，就該物業的結構，建築材料，維修，潮濕以及保暖方面等疑問，買方可考慮針對上述所提及的疑問作調查房屋結構質量調查和估價，調查員會根據經驗對該物業的市場價值進行估算，以便買方進一步還價。

關於房屋調查，還可以點擊《英國店鋪買賣，地方政府調查到底能查出什麼東西來？》一文了解更多

c. 問詢

買方律師審閱賣方律師提供的文件後，對發現的問題與對方律師進行交涉、協調與補充。買方律師一般會要求賣方律師填寫商業地產標準問詢表格。該問詢表格涉及內容廣泛，譬如與周邊物業的邊界劃分以及買方的邊界維護義務，是否存在房屋保險，以及保單是否在交易完成前始終保持有效，賣方的增值稅註冊信息等等。

2. 租賃轉賣 (Assignment of Lease)

如店鋪已存在租約，賣方把生意連租約轉賣給買方，買方律師需審查上述（a）所列文件

推薦信要求：一般租賃轉賣中，業主會要求3-4封推薦信，包括兩封生意推薦信，銀行及會計師推薦信各一封。但客戶一般需要2-4周才可以獲取銀行推薦信。因此，我們建議客戶如跟對方確認好租約細節，應儘快請律師儘快着手辦理銀行推薦信，以便加快程序。

業主律師費：一般雙方需要各自承擔業主的律師費。

業主律師工作：業主如接受新的租客後，業主律師會起草業主同意書，押金合同，擔保協議等文件。

第三階段：交換合同 (新租約或租賃轉讓)

雙方同意所有法律文件里的條款及內容並訂下完成交易日，由代表律師把簽好的法律合同正式交換，產生了法律效力，雙方需要在訂下的完成交易日當天完成交易。

第四階段：完成交易(新租約或租賃轉讓)

買方律師把確認的金額轉賬到賣方（或業主）的律師賬戶。

買方律師替客戶在土地處登記（如租期多過7年以上）或交土地印花稅（如需要）。

總結

希望上述信息讓大家清晰了解辦理新租約或租賃轉讓的法律程序。在整個交易中，你的律師應促使交易儘快順利完成，並定期跟你溝通相關的時間表及法律考量。

好的律師應具備以下條件：讓客戶了解法律程序，避免不必要的延誤；語言便利；高執行效率；及讓客戶正確理解複雜的法律概念。

以上文章僅包括基本的法律流程，以作參考，並不包括個別案子的法律建議。若有任何疑問，歡迎隨時與我們聯繫。