租賃產權 Leasehold 延長租期，續租費如何計算?

在英國買房，房屋產權分Freehold 和 Leasehold，Freehold 沒啥說的，永久產權，不用考慮太多。但是英國的大部分公寓屬於Leasehold租賃產權，在購買的時候就有很多坑，之前給大家科普了《在英國買租賃產權Leasehold公寓時，需要注意哪些問題》，今天詳細給大家聊一聊租賃產權延長租期（Property Lease Extension），續租費如何計算?

通常來說，業主的續租安排包括：非正式（送達通知之前與永久產權人私下接觸）延長任何年限，最長為999年；正式的（通過送達通知）在當前租賃期的基礎上再延長90年。

在大多數情況下，許多租賃業主會採用正式的法定程序來續租。有的時候，租賃業主也會以非正式的方式延長租約年限。無論是正式的還是非正式的，測量師對於續租費的工作以及計算方法都差不多。

如何估算租賃權延期價格？

如果您正在考慮延長現有租期，第一個想到的問題應該是，我將為此花費多少錢？法律要求的評估過程比較複雜，往往很難形成一個非常明確的數字。總的來說，根據《1993年租賃改革、住房和城市發展法》附表13第二部分，業主必須為新租約支付的價格將是以下幾個事實的總和：

• 房東（永久產權持有人）在該公寓中的權益價值。換句話來說，您的房東在目前的租約中的權益價值與他們在新租約簽訂後的額外90年的權益價值之間的差異。
• 婚姻價值。只有當您的公寓的租期低於80年時，就會有該計算因素了。當您延長您的租約時，您的公寓的價值已經躍升了。您會因此賺到一筆錢，這就是婚姻價值。那麼，您必須把這個假設的利潤的一半交給您的房東。
• 您的房東因新租約被授予而遭受的任何損失的賠償。賠償是為了彌補您的房東在其他財產（建築中的其他單位或建築本身）中的權益價值的任何其他減少，以及因新租約被授予而產生的任何損失或損害。
• 房東的權益價值的其他方面減少：（1）由於整個新的租約是以胡椒角租金（非常低的或名義上的租金）為基礎的，他們將失去原租期內的地租收入；（2）由於他們必須等待90年才能在租約結束時將公寓的所有權轉回給他們，他們因此而遭受的損失。

測量師在估價階段的工作安排？

由於估值沒有辦法形成一個非常精確的概念，比如，A固定多少，B固定多少；不同的房產會有不同的具體情況，公寓現有價值和延期後的改善價值、地租、收益率以及租約期限都會對以上框架帶來影響。所以，聘請一名延期測量師（估價師）會非常有幫助，他們會向您搜集信息，根據上一篇所說的法律規定的“價格結構”來做出大致計算。

總的來說，當您聘請了一名租賃延期測量師後，他們會向您搜集相關資料並開展以下工作：

• 對您的財產有一個準確的把握。他們通常會通過審查土地註冊處的文件以及最近的營銷數據來完成的。由於不考慮條件，他們通常不需要當面來檢查，除非您的公寓處於特殊情況。
• 找到並分析最近的可比物業的銷售情況，他們可以用這些數據來證明您的公寓估值。
• 如果您的租約在80年以下，他們需要看看是否有任何類似的房產銷售，這些房產都是短租的。這可能會大大影響應付的"婚姻價值"。
• 如果您的地租很高，估價師還應該分析公寓區永久產權的銷售情況，以了解投資者為地租收入支付了多少錢，這可能會影響您在延長租約時支付多少錢。

最後，當他們分析完畢後，應該向您提交一份詳細的報告，告訴您他們認為您需要支付多少錢來延期，以及為什麼要這麼做。需要注意的是，測量師將利用他們的經驗和密切監測當地的房地產市場，以產生有意義的數字。但是，無論他們多麼熟練或有經驗，估值都不能產生最終的數字，您需要有一個談判的過程。估值將始終是基於買方準備支付的最佳估計，幾乎可以肯定的是，您的估值和房東的估值也會有所不同。

租約延期談判

在您得到一個價格的範圍後，您需要在談判價格之前向永久產權人送達一份通知，證明您想要延長租約，並向他們提供該價格。價格需是一個合理的起點，但通常會偏低，以留出一些談判的空間。然後，您的地主會提出一個對立價，請各位有心理準備，這個價格通常要高得多，有時甚至是不合理的價格。

接下來，您的測量師和永久產權持有人聘請的測量師會相互交換他們的計算結果，這使雙方都能看到差異所在。一個好的談判者會提出支持您立場的證據，同時用論據來反駁永久產權業主的證據。雙方都會根據提出的證據和論點做出讓步。通常情況下，這最終會找到一個大家都準備接受的數字。

一旦租約延期被同意，下一階段就是完成反映租約延期所需的法律工作。通常這是一份簡短的文件，參考您現有的租約和其中的所有條款。如果你不能與您的永久產權持有人達成協議，那麼您可以向財產法庭提出申請，由法庭為你決定。然而，這很昂貴，雙方都要支付自己的費用。

可以使用網絡租賃延期估值計算器嗎？

只要您搜索關鍵字就會發現，網絡上有許多租賃續約的計算工具。這些工具可以為您做一個大致的費用判斷，但是，您絕對不能用它來向您的房東提出正式的報價，因為：

第一，不準確。在線計算器通常被認定為不準確的，因為有些變量只有合格的RICS測量師才能提供，如回溯率、當前的市場價值（有無延長租約）、地租增長和應用的相對性。延長產權期限的報價中如有錯誤，可能會拖延這一過程，也會讓永久產權人覺得您的期望值與實際租賃費相比太低，從而在未來的談判中留下一些陰影。

第二，一定需要繳納的額外費用。按規定，您需要為永久產權人續租估價師付費的。然而，只要您提供RICS皇家測量師的估價證據，一些永久產權人可能會直接用您的，不需要您支付他們相關費用。這樣一來，您有可能節省600到1500英鎊的永久產權估價費用。然而，如果您只是提供了一個在線計算信息，那麼你的永久產權人一定將尋求您支付這一筆費用。

第三，不能成為法律證據。如果您沒有辦法談妥，可能需要到法庭。那麼，法院是不會接受這些網絡數據作為證據的。

我們認為，聘請一名測量師還是非常有必要的。如果沒有在早期階段得到測量師的估價建議，就申請延長租約是不明智的。一名測量師在談判中發揮的作用包括：

• 您可以在租戶通知書中向房東提供的金額數字；以及：
• 就如何回應房東的反通知向你提供建議；
• 代表你與房東進行談判（您也可安排律師談判）；
• 如有必要，在第一級法庭（財產庭）提供專家證據。

一旦您在租戶通知中向房東提出了您的提議，您就必須按照這個過程來進行，並支付房東的合理費用。

所以，您最好不要在沒有得到關於可能的費用和結果的專業建議開啟程序。此外，並非所有的測量師都擅長此類工作，在要求他們提供估價之前，您應該仔細詢問測量師的法律經驗。有關專門從事這一領域的測量師建議，請聯繫皇家特許測量師協會。